Получение NIE в Испании
NIE — El Número de Identificación de Extranjeros – это идентификационный номер иностранца, одновременно являющийся и идентификационным налоговым номером. Он присваивается иностранным гражданам, входящим в экономические, профессиональные или социальные отношения с Испанией и получающим статус налогоплательщиком, один раз и на всю жизнь. Изменение номера возможно лишь при получении гражданства Испании и испанского удостоверения личности DNI. При получении резиденции ранее присвоенный номер NIE сохраняется.
NIE фигурирует во всех официальных документах, которые иностранный гражданин подписывает или оформляет на территории Испании, включая нотариальную купчую. Т.е. при покупке недвижимости в Испании NIE должен быть получен до нотариального оформления сделки. Выдачей NIE занимаются комиссариаты полиции (Comisaría de Policía) и консульские службы Испании.
Подготовка к подписанию нотариальной купчей
Сделка купли-продажи недвижимости в Испании завершается подписанием нотариальной купчей. В момент подписания акта в присутствии нотариуса покупатель совершает окончательный расчет с продавцом и вступает в право собственности.
На момент подписания купчей вся требуемая денежная сумма должна находиться на счете покупателя или на счете его доверенного адвоката в качестве резервного фонда. Сумма должна покрывать цену сделки, а также все сопутствующие налоги и расходы. Испания придерживается особой политики контроля инвестиций и обращает пристальное внимание на методы платежей и источники происхождения денежных средств. Поэтому рекомендуется перечислять средства, необходимые для совершения сделки, на специальные клиентские счета адвокатов, которые, в свою очередь, подготовят необходимые банковские чеки, зарезервируют суммы для покрытия возможных расходов и получат банковские сертификаты, подтверждающие поступление денег в Испанию легальным путем через банковскую систему.
После расчета с продавцом, нотариусом и завершения всех регистрационных процедур, сопровождаемых уплатой налогов и пошлин, неиспользованный остаток средств возвращается покупателю (обычно это происходит в течение трех месяцев с момента подписания нотариальной купчей).
Банковское финансирование и обязательство перед налоговыми органами
Если планируется покупать недвижимость в кредит, процедуру оформления ипотеки необходимо начать как можно раньше. Рассмотрение документов и принятие решения о предоставлении финансирования может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Это нужно учитывать при подписании частного договора купли-продажи и назначении даты оформления нотариальной купчей. Рекомендуем начинать переговоры с банком сразу после внесения залога и подписания договора резерва параллельно с процедурой проверки объекта и самой сделки на предмет легальности и прозрачности.
Если продавец не является налоговым резидентом Испании, на покупателя ложится дополнительная обязанность: удержать и перечислить в налоговые органы 3% от цены сделки в виде особого депозита. Налоговая служба, получив перечисление, проверит, был ли уплачен налог на доходы нерезидентов и завершилась ли сделка купли-продажи получением прибыли для продавца. Ответственным за перечисление суммы является покупатель, поэтому важно не упустить из виду этот момент.
Подписание нотариальной купчей
При покупке новой недвижимости рекомендуется подписывать нотариальную купчую после получения застройщиком лицензии на первичное заселение и посещения объекта покупателем на предмет проведения проверки и составления акта о выявленных недостатках. Если недостатки имеются, застройщик обязан в письменной форме подтвердить свое намерение их устранить в максимально короткие сроки.
Итак, акт купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус заверяет, что сделка совершается по взаимному согласию сторон и в соответствии с нормами действующего законодательства. Еще до подписания купчей нотариус запрашивает информацию из Реестра собственности и проверяет объект на предмет ограничений, обременений или эмбарго. После подписания купчей ее электронная копия также отправляется в Реестр собственности для регистрации нового правообладателя.
Со стороны покупателя на сделке, помимо адвоката, может присутствовать переводчик, чьи личные данные также будут внесены в нотариальную купчую. Если покупатель по каким-либо причинам не может лично присутствовать на подписании нотариального акта, он вправе назначить доверенное лицо. Им может быть как адвокат, так и независимое третье лицо. В этом случае сделка будет совершена по доверенности от имени и в интересах покупателя.
Доверенность может быть оформлена заранее у любого испанского нотариуса, либо в консульстве Испании в стране нахождения покупателя. Если доверенность оформляется у иностранного нотариуса, потребуется апостилировать ее и перевести на испанский язык через присяжного переводчика. Важно предварительно проконсультироваться с испанским адвокатом и включить в доверенность все необходимые пункты и полномочия. Помимо совершения сделки от имени покупателя, доверенность может уполномочить доверенное лицо заключить или переоформить существующие договоры с коммунальными службами, жилтовариществом, представить его интересы в налоговых органах, привязать к банковскому счету налоги и прочие платежи, связанные с владением недвижимостью и т.п.
Источник: sydorenkolawyers.com