Как и обещал на этой неделе выкладываю исследование, посвященное реконцепции здания общей площадью 3700 м2, расположенное в Ружейном переулке в районе Смоленского бульвара (Москва, Ружейный пер., д.6 стр. 1). Сами расчеты и их визуализация получились довольно сложными для восприятия и понимания, так как всё-таки были совмещены сразу несколько концепций с отличающейся логикой.
Итак, бывшая школа, построенная в 1947 году, подвергается полному переосмыслению и тотальной реконцепции. Вместо невзрачного офисного здания класса "С" появляется современное многофункциональное пространство, включающее в себя:
✅ Коворкинг общей площадью около 1500 м2, расположенный на 1-м, 2-м и частично в подвальном этаже, включающий в себя три зоны: 1) небольшие кабинеты полезной площадью 1021 м2 2) бизнес-гостиная площадью 161м2 3) мини-кафе с кухней площадью 96 м2
✅ Отель на 3-м и 4-м этажах на 64 номера полезной площадью 1035 м2
✅ Конференц-зал площадью 209 м2, состоящий из собственно зала площадью 146 м2 и помещения для проведения кофе-брейков площадью63 м2
✅ Бьюти-коворкинг площадью 115 м2
Важное замечание: рецепшн отельной части здания и коворкинга совмещен.
По всем расходам и доходам, возникающим при реализации проекта, выходит очень-очень укрупненно так:
1️⃣ Затраты на покупку и ремонт. Обьект был приобретен за 370 млн.р. На ремонт здания тратится порядка 57 т.р. за 1 м2, всего около 210 млн.р. Это «под ключ», включая операционные затраты на период производства работ. В здании ремонтируется фасад, меняются инженерные системы, монтируется система вентиляции и кондиционирования, производится отделка всех помещений, закупается мебель
2️⃣ Выручка. На пике, когда заполняемость коворкинга достигает 85%, а отеля 75%, когда бизнес бьюти-коворкинга и конференц-зала становится стабильным, общая выручка от всех 4-x концепций составляет почти 55 млн.р. в квартал. Именно в этот момент здание продается в качестве готового арендного бизнеса.
3️⃣ Продажа. Собственно готовый арендный бизнес продается по cap.rate 12,5%, т.е. за 657 млн.р. или за почти 178 тыс р./м2. Параметры NPV и IRR я здесь раскрывать не буду, т.к. люблю интриговать и ещё кое-что!
Я намеренно решил не приводить в рамках этой публикации предпосылки для расчетов - столкнулся с тем, что некоторые люди оценивают исследования по текстам в посте, хотя я всегда пишу в дисклеймере, что «не все статьи расходов и доходов содержаться в описании». В этот раз цифр и подробностей настолько много, что описать всё словами просто невозможно, поэтому моим критикам придется приложить некоторые усилия для изучения материалов, прежде чем показывать мою ничтожность на фоне их экспертности!
🔥По доброй традиции я бы хотел распространить расчеты по этому проекту абсолютно безвозмездно, БЕСПЛАТНО.🔥
Очень надеюсь, что они попадут в руки людей, которые думают сейчас о возможности реализации гибидных концепций: для них, вполне вероятно, это исследование окажется хоть немного полезным. Ну и вообще, всех желающих приглашаю получить подробное описание этого проекта со всеми необходимыми выкладками. Просто поставьте «➕», я буду потихоньку высылать ссылки на расчеты в течение ближайших дней (быстро не могу, fb блокирует за отправку идентичных сообщений, считая их спамом). Если вдруг Вы захотите вознаградить меня за мою деятельность, Вы сможете сделать это здесь: https://yasobe.ru/na/tsogoevu
Сумма любая по Вашему выбору! Но я совершенно не настаиваю и пришлю Вам ссылку на расчеты в любом случае!
Если Вы не согласны со мной и моими выводами, напишите, пожалуйста, почему!🧐
🔻 Важный дисклеймер: не все статьи расходов и доходов содержатся в описании, предпосылки всех расчетов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Всем хорошего дня!