Давненько не радовал я Вас, дорогие читатели, расчетами, цифрами, показателями доходностей и т.д. Пожалуй, на этой неделе постараюсь исправиться.
Я уже ранее анонсировал, что в поле моих интересов попало здание общей площадью 3700 м2, расположенное в Ружейном переулке в районе Смоленского бульвара (Москва, Ружейный пер., д.6 стр. 1). Этот объект недавно был продан банком «Траст» некой компании «Звезда 36» по цене 370 млн.р. Много лет это здание находилось в периметре компании «Сафмар» и использовалось в качестве офисного здания класса С, однако в результате известных событий перешло под контроль «Траста». Довольно скоро банк выставил объект на аукцион и продал по цене около 100 т.р./м2 компании, принадлежащей двум физичесеим лицам, Тамаре Шадриной и Анатолию Зайко, учредителям той самой «Звезды 36».
С точки зрения локации здание неплохо расположено, от станции метро «Смоленская» всего 7 минут пешком, есть подьезд с Садового Кольца и это не ОКН (в просторечии «не памятник»). Но есть и минусы - объект расположен во дворе жилого дома, лишён необходимого количества парковочных мест, а кроме того, насколько я понял, обладает деревянными перекрытиями и не оснащен лифтом. Я был в этом здании пару недель назад, новый собственник уже освободил 3 и 4 этажи от арендаторов и начал демонтаж перегородок. Судя по планировкам изначально (в советские времена) здание использовалось в каких-то некоммерческих целях. Мне здание напомнило школу: широкие лестницы, актовый зал, высокие потолки. Доподлинно неизвестно зачем «Звезда 36» приобрела это здание, в настоящее время оно выставлено на ЦИАНе, сдается в аренду целиком по цене 26 т.р./м2, хотя там и сейчас «сидят» арендаторы, видимо, на 11-месячных договорах.
Я думаю, что это здание как нельзя лучше подходит и для организации коворкинга, и для гостиницы. Более того, в подвале здания благодаря наличию отдельных входов вполне можно устроить зал для деловых мероприятий, конференций и семинаров, также планировка позволяет протестировать идею организации бьюти-коворкинга.
Микс четырех концепций в рамках одной финансовой модели редевелопмента этого здания призвана проверить сразу две гипотезы:
1️⃣ Функционирование гибкого офисного пространства на основе здания, находящегося в собственности, более рентабельно в сравнении с арендой.
2️⃣ Гибридные форматы в рамках одного проекта (подробнее об этом здесь: https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2896117010450232&id=100001558830803) позволяют сделать проект более финансово устойчивым и выгодным.
Если хотите узнать подтвердились ли эти две гипотезы или нет, предлагаю Вам последить за моим аккаунтом, я намерен выложить результаты этого исследования в ближайшее время. Для того, чтобы не упустить из виду мои посты, нужно сделать простую вещь: зайдите ко мне в профиль, нажмите на синий кружочек с галочкой над словом подписки: выплывет окно. Вам нужно нажать на иконку смартфона с надписью «Приоритет в показе», что обеспечит Вам бесценную возможность видеть мои посты сразу же после их появления!
🔻 Вопрос к моим читателям: что Вы думаете о совмещении вышеназванных четырех концепций в рамках одного здания? Может лучше не мудрить и всё здание отдать под что-то одно, коворкинг или гостиницу?