В ноябре 2019 года мной было реализовано несколько интересных консалтинговых проектов, об одном я сегодня напишу подробно здесь.
Мои стародавние знакомые (далее буду именовать их «заказчики»), помимо прочего собственники комплекса офисных зданий класса В-, расположенного недалеко от одного из столичных вокзалов, обратились ко мне с очень простым вопросом: «Сколько должен стоить проект АГР (архитектурно-градостроительных решений)?». Коммерческое предложение одной малоизвестной московской архитектурной мастерской потянуло на 1.8 млн.р. Я примерно понимаю ценообразование, и мне предложение показалось +/- рыночным для компании 3-го эшелона. Но я решил подстраховаться и обратился к паре уважаемых коллег, имеющих представление о стоимости таких услуг. Вернулся к заказчикам с некоторыми пояснениями относительно цены и заодно спросил, а зачем, собственно, понадобился альбом АГР. Оказалось, что заказчики имеют планы построить на своем земельном участке бизнес-центр, общей площадью около 12 тыс.м2, чтобы привычно сдавать эту недвижимость в аренду. Замечу, что сейчас на участке площадью около 0,3 га находится почти 2 тыс.м2 промышленных зданий, переделанных в офисы.
Более того, вопрос оплаты архитекторам за АГР уже был практически решен, договор с ними почти подписан. И тут я спрашиваю: «А Вы анализ best use делали? Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?». В общем после серии наводящих на размышления вопросов и последовавшей личной встречи я получил заказ на создание анализа лучшего и наиболее эффективного использования этого имущественного комплекса.
Спустя три недели мы (я пишу мы, потому что делал работу не один, а привлек к ее выполнению очень хороших специалистов) выпустили весьма подробный документ на 60 страницах, который включал:
1️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации бизнес-центров, гостиниц и апарт-отелей, многофункциональных комплексов
2️⃣ Расчет ТЭПов по трем сценариям развития: а) БЦ б) апарт-комплекса в) МФК, совмещающего в себе как офисную, так и апартаментную часть
3️⃣ Финансовые модели по 3-м сценариям
4️⃣ Оценку стоимости проекта на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев
6️⃣ Всенепременно, выводы и рекомендации.
Что же в итоге выяснилось: если кратко, то доходность IRR сценария строительства бизнес-центра с целью его последующей эксплуатации до момента возврата инвестиций с последующей продажей составила всего около 9%. Т.е. изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и потому ошибочным. Всю доходность «съели» согласования и в том числе изменение вида разрешённого использования земельного участка. Наиболее экономически выгодным был сценарий создания комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но самое удивительное, что прибыль по результатам реализации этого сценария всего лишь на 10% превышает текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса. То есть мы вынуждены были сделать вывод о том, что лучше и наиболее экономически эффективно оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, если честно, не ожидал, но после повторной проверки всех цифр понял, что мы нигде не ошиблись.
В общем сэкономили заказчикам деньги - анализ best use стоил во много раз дешевле, чем обошелся бы АГР. Но неприятный осадочек у меня остался - вроде бы ко мне обращались за тем, чтобы я сообщил как и что лучше строить, а в итоге получили рекомендацию «оставить всё как есть, ничего не трогать».
🔻 Внимание, вопрос: у Вас часто бывает так, что по результатам исследований, аудитов, проверок и т.д. оказывается, что всё и так хорошо и по большому счету ничего и не нужно улучшать? Или всё же время и место для улучшений найдется всегда? Я задаю вопрос не только по поводу анализа best use, а вообще по поводу всего - аудит продаж, маркетинговой концепции и т.д. и т.п.