1 октября 2019 г. · Москва · Бизнес Центр Алкон.
Вчера встречался с моим добрым товарищем ещё с институтских времён, генеральным директором ALCON Management Michael Zhovner, также широко известным по своей деятельности в сфере энологии (наука о вине). «АЛКОН» - это бизнес-центр класса А на Ленинградском проспекте Москвы у станции метро «Сокол» общей площадью 145 тыс.м2 (все очереди, вкл. возводимую), а Михаил комплексно руководит управлением этим объектом, в частности занимается арендными отношениями, технической эксплуатацией и глобально увеличением капитализации этого актива.
Мы обсудили целый спектр вопросов, касающихся управления офисной недвижимостью, и конечно же не смогли обойти тему гибких офисных пространств (далее ГОП), иначе говоря коворкингов. На подобные помещения есть некоторый спрос у текущих арендаторов «АЛКОН», однако предварительные переговоры с крупными сетевыми операторами коворкингов не сформировали у Михаила и его коллег мнения относительно необходимости устройства коворкинга в поднадзорном им бизнес-центре. Я задал Михаилу вопрос, что его останавливает или настораживает в идее коворкинга.
И такой же вопрос я задал ранее ряду знакомых мне собственников и представителей собственников офисных зданий в Москве, и даже с одним застройщиком поговорил. Ответы, если их суммировать такие:
1️⃣ вызывают опасения требования к собственникам помещений со стороны крупных сетей вложить существенные средства в ремонт, оснащение и меблировку по их стандартам
2️⃣ требования дисконтирования ставок аренды (часто на 15-20% по отношению к рынку)
3️⃣ наличие развилки - создавать коворкинг самостоятельно, приглашать оператора для управления этим бизнесом, сдавать помещение в аренду оператору, приобретать франшизу, при том что каждое решение чревато как рисками и сложностями, так и возможностями, которые сложно просчитать.
4️⃣ повышенные технические требования коворкингов, в частности к системам вентиляции и воздухообмена.
5️⃣ неполное понимание формата, концепции и самого бизнеса коворкингов: структуры расходов и источников доходов коворкингов.
При этом в гибких пространствах есть и очевидно привлекающие моменты:
✅ мода и т.н. «хайп», ведь мир офисной недвижимости очень консервативен, а тут новая внешне красивая история со смузи и «хипстерами»
✅ считается, что коворкингам не требуется парковка, и это при их больших размерах, от 1тыс. до 4тыс.м2
✅ возможность диверсификации клиентской базы, т.е. перспективы сдавать очень маленькие помещения (это работает в случае создания своего коворкинга).
✅ транслируемые многими отраслевыми экспертами сведения о высокой инвестиционной доходности коворкингов, их быстрой окупаемости.
Для меня, как для человека, причастного к управлению инвестициями, до конца непонятен энтузиазм по отношению к коворкингам у многих инвесторов, предпринимателей, собственников недвижимости. Новая, возникшая не так уж давно на фоне кризиса офисного рынка США, ниша; неизученная ёмкость российского рынка; очевидно операционно сложный бизнес, более сравнимый скорее с гостиничным сегментом; наличие неуспешных проектов (вы удивитесь, такие тоже уже есть); общая слабость российской экономики, вымирание малого-среднего бизнеса и венчурного рынка. Тем удивительнее, что новые коворкинги строятся и открываются массово, ажиотажно. Как будто бы волна накрывает некоторых предпринимателей, «вот Рыбаков, Гордеев, Аяз (список можно продолжать) открыли/открывают коворкинг, а я чем хуже»? Из последних крупных открытий можно упомянуть Collider, Smarodina, а уж новость о создании коворкинга в бывшем правильоне ВДНХ «Ветеринарная поликлиника» несколько фантасмагорична сама по себе и вообще наводит на разные мысли... Такое впечатление, что многие инициаторы открытий сосредоточились на захвате доли рынка, но не на экономике, не на инвестиционном анализе конкретных проектов.
Дополнительную долю неопределенности и ажиотажа вносят крупные корпоративные арендаторы, которые повадились снимать открывающиеся коворкинги целиком (сделка Workki-«Яндекс-Маркет», например), что тоже создаёт «эффект золотой лихорадки», привлекая в сегмент ГОП новые деньги и новых искателей бизнес-приключений. Однако, офисным центрам с низкой вакансией (у опрошенных мной собственников зданий класса А и В+ этот показатель составляет от 4 до 8%) гнаться за модой на ГОП не очень нужно, а вот для владельцев новых строящихся офисных проектов заполучить крупного арендатора на большой объем помещений сразу - весьма интересно. Последние громкие сделки как раз касаются только-только построенных зданий, SOK в «ВТБ Арене Парке» или WeWork в ТЦ «Якиманка,26».
И всё-таки. Даже несмотря на текущее состояние рынка ГОП в России и негативный фон, связанный с переносом IPO WeWork, глупо с моей стороны было бы отрицать, что коворкинги сейчас пользуются спросом, имеют право на существование как бизнес и будут появляться в разных уголках Москвы, Петербурга, городах России. Чтобы предприниматели, инвесторы, собственники недвижимости могли здраво оценивать бизнес коворкингов я решил внести свою очень скромную лепту в развитие рынка гибких офисных пространств, предложив всем желающим ознакомиться с финансовой моделью условного московского коворкинга площадью 2000 м2.
Я хотел бы распространить расчёты по этому проекту абсолютно безвозмездно, БЕСПЛАТНО.🔥 Очень надеюсь, что они попадут в руки людей, которые думают сейчас о возможности создания коворкинга или даже сети коворкингов: для них, вполне вероятно, мое исследование окажется весьма полезным. Ну и вообще, всех желающих приглашаю получить подробное описание этого проекта со всеми необходимыми финансовыми выкладками, включая финансовую модель.
⬇️Просто оставьте комментарий к этому посту, фразу «Мне нужны расчёты» или что-то своё, но только не «+» (он мне надоел), я пришлю Вам ссылку на исследование сегодня после 20.00.
🔻 Важный дисклеймер: предпосылки всех расчетов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг; вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Всем хорошего дня!
Ну и если Вам нужен крутой офис площадью от 2000м2, обращайтесь к Михаилу!