Пришло время посчитать сколько денег принесёт Андрею Грудину и его ГК «Пионер» покупка у банка «Траст» за 1,74 млрд.руб. территории бывшего дрожжевого завода «Дербеневка», т.е. участок площадью 2,3 га на ул. Дербеневской с правом строительства МФК общей площадью 100 тыс.м2. Спойлер: несколько миллиардов чистыми.
А теперь сильно подробнее. По всем расходам и доходам, возникающим при реализации проекта, выходит так:
1️⃣ Согласования, проектирование, снос. Проект уже обеспечен ГПЗУ (параметры МФК: офисы 60 т.м2, гостиница 7.5 т.м2, торговля, ФОК, рестораны 7.5 т.м2, подземный паркинг на 700 м/мест), однако мы учитываем необходимость оплаты девелопером платежа за изменение ВРИ земельного участка (целых 907 млн.руб.).
Мы получаем все необходимые документы, вкл. разрешение на строительство; делаем изыскания, архитектурный проект (с рабочей документацией) (тратим около 270 млн.). Все здания на территории уже снесены, так что на демонтаж денег не выделяем совсем!
2️⃣ Строительство и отделка. На собственно строительно-монтажные работы тратим 4.5 млрд. (45 т.р./м2, презюмируем, что ГК «Пионер» умеет управлять затратами), вкл. подземный паркинг. После окончания строительства мы начинаем отделку МОП и предчистовую отделку офисов, торговых помещений, ФОКа, осуществляем полную отделку и меблировку гостиничных номеров, делаем благоустройство и проводим инженерные сети ещё примерно за 1.2 млрд. Строим мы 2 года, это быстро, но т.к. у компании очень большой опыт в строительстве крупных кварталов монолитного жилья, я уверен, что за 2 года ГК «Пионер» справится со строительством 100 тыс.м2.
3️⃣ Продажи. Здесь были посчитаны два варианта: 1) агрессивный 2) традиционный
Вариант 1), агрессивный. Проект длится почти 5 лет. Офисную часть здания делим на лоты по 80 м2. Всего получаем 600 лотов, мы распродадим этот объем за 4 года.
Очень важное допущение: мы продаем офисы, не квартиры и не апартаменты, поэтому нашими основными покупателями должны стать не физические, а юридические лица. Мы не используем механизм эскроу, мы продаем офисы по договорам инвестирования, сторонами выступают ГК «Пионер» и юридические лица (АО, ООО) и индивидуальные предприниматели. Цены продаж в первый год определяем на уровне 180 т.р./м2 во второй год 200, в третий 225, в четвертый 250 т.р./м2. ГК «Пионер» традиционно продает свой товар дороже, чем конкуренты. Я верю в то, что они смогут продавать по заявленным ценам, даже у учётом того, что эти значения сейчас кажутся несколько завышенными. По теме темпов продаж я опросил лучших специалистов на нашем рынке, не теоретиков, а именно практиков продаж офисов «в нарезку». Я суммировал их мнения и получилась такая картина: в первый год продаж мы реализуем по 7 офисных лотов в месяц (560 м2/мес., 84 лота за год), во второй год по 11 в мес. (880 м2/мес., 132 лота), в третий 16 лотов (1280 м2/мес., 192 лота за год), в четвертый тоже 16 лотов (185 лотов по итогу года).
Продаём машиноместа в нагрузку к офисам, по цене 1.8 млн.р./место (в 1-й год), 2.0 (во 2-й год), 2.25 (в 3-й год), 2.5 (в 4-й год продаж). Один офис = одно машиноместо. Мы распределяем и продаем все машиноместа из имеющихся 700 м.мест, кроме 10 м.мест. (их не продаем, оставляем как резерв).
ФОК продаем в третьем году продаж одним лотом за 160 т.р. в качестве ГАБ. Торговые помещения делим на якорь (625 м2), и малые торговые помещения, по 50 м2 (всего 40 лотов). Якорь продаем в 4-м году по 150 т.р./м2, а малые торговые лоты в среднем за 200 т.р. по 1-2 лотам в месяц в третьем и четвертом годах. Рестораны продаем единым лотом в 4-м году за 160 т.р/м2.
Гостиничную часть общей площадью 7.5 тыс. и 6 тыс.м2 полезной продаем лотами по 20-25 м2. Я уверен, что гостиница будет работать под брендом YES и продаваться полностью с отделкой и мебелью.
Вариант 2), традиционный.
На этапе строительства мы продаем только гостиничную (апарт-отельную) часть (видимо, ее придется выделять чуть ли не в отдельное здание на территории). Все остальные помещения (офисы, торговлю, ФОК, рестораны) сдаём в аренду по рыночным ставкам. Для офисов это в районе 24 т.р./м2/год включая НДС, но без эксплуатации; ФОК сдаём за 12т.р./м2 не вкл.экспл.; рестораны за 18 т.р./м2.не вкл.экспл.; машиноместа сдаём арендаторам по цене 7т.р./машиноместо в мес. Не забываем про вакансию 8% на офисы и другие помещения. Продаем весь объект одному покупателю как арендный бизнес по cap.rate 11% в конце 5го года проекта.
Я не знаю какой вариант выберет ГК «Пионер», но я бы лично пошел по агрессивному пути.
4️⃣ Финансовая деятельность. Я сегодня не буду слишком подробно писать о финансовых результатах проекта из-за ниличия двух вариантов его развития. Могу сказать только, что проект обещает быть весьма удачным и прибыльным для ГК «Пионер», если компания решится на агрессивный вариант. При агрессивном варианте компании удастся заработать около 3 млрд.руб. чистой прибыли, около 16% IRR. Если для реализации проекта будет привлечен банковский кредит, то прибыль несколько снизится, составит около 2.3 млрд.руб., но зато вырастет IRR.
💰Так что ГК «Пионер» и Андрея Юрьевича Грудина вполне можно поздравить с покупкой!
Я считаю, что эта сделка очень важна для рынка московской недвижимости. На рынок, наконец, возвращаются девелоперы офисных и многофункциональных центров, приходят «новые имена», всё это события большой значимости для Москвы, которые можно только приветствовать. В моих силах внести свою очень скромную лепту в «офисный ренессанс».
🔥Я решил распространить расчеты по этому проекту абсолютно безвозмездно, БЕСПЛАТНО.🔥 Очень надеюсь, что они попадут в руки людей, которые думают сейчас о возможности строительства офисов: для них, вполне вероятно, мое исследование окажется хоть немного полезным. Ну и вообще, всех желающих приглашаю получить подробное описание этого проекта со всеми необходимыми выкладками, включая финансовую модель в формате Excel. Просто поставьте «➕», я пришлю Вам ссылку на расчеты сегодня после 20.00. Если вдруг Вы захотите вознаградить меня за мою деятельность, Вы сможете сделать это здесь: https://yasobe.ru/na/tsogoevu
Сумма любая по Вашему выбору! Но я совершенно не настаиваю и пришлю Вам ссылку на расчеты в любом случае!
Если Вы не согласны со мной и моими выводами, напишите, пожалуйста, почему!🧐
🔻 Важный дисклеймер: не все статьи расходов содержаться в описании, предпосылки всех расчетов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Всем хорошего дня!