Работу специалиста по поиску и оценке инвестиционных проектов можно сравнить с деятельностью сыщика. Изучение очередного проекта это всегда своего рода расследование, в котором находится место для прямых и косвенных улик, логических построений, предположений, и конечно, для истины.🌤️
Сегодняшнее расследование посвящено офисному зданию площадью 5 143 м2, расположенному недалеко от станции метро «Сокол» по адресу: ул. Часовая, д.24, стр.3. Повторюсь в очередной раз: я не знаю покупателей здания, не осведомлен об их дальнейших планах на этот актив, все мои предположения о возможности редевелопмента этого объекта являются не более чем плодом моего воображения. С самого начала этот проект привлек мое внимание ценой, за которое было приобретено здание, 221,5 млн.руб., т.е. около 43 тыс.руб./м2. Это довольно недорого, подумал я и приступил к изучению обстоятельств. Я верю в инвестиционную привлекательность апарт-отелей, поэтому обнаружив отсутствие возможности организации паркинга в здании (маленький земельный участок), я даже обрадовался – жилая функция не может быть применена, т.к. квартиры и апартаменты для постоянного проживания без паркинга у нас не очень-то и покупают. А вот апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду под управлением профильного гостиничного оператора вполне могут функционировать без парковки. Конфигурация и планировки здания, расположение входной группы, лестниц, окон более чем позволяют организовать в здании апарт-отель.
Ну а дальше мои рассуждения шли по привычной схеме:
1️⃣ Согласования, проектирование. Мы получаем все необходимые документы для легальной реализации проекта, включая выпуск ГПЗУ вплоть до получения разрешения на строительство, делаем все необходимые согласования, а также докупаем электричество (на всё это тратим около 32 млн.); заказываем архитектурный проект с рабочей документацией за 15 млн. Помимо всего прочего нам нужно осуществить смену ВРИ на «деятельность гостиниц» (около 45 млн.).
2️⃣ Реконструкция и отделка. На собственно строительно-монтажные работы тратим 257 млн. (50 т.р./м2). Нам необходимо демонтировать все существующие перегородки, построить новые, провести все инженерные системы, поменять все стеклопакеты, смонтировать новые лифты и тд. После окончания строительно-монтажных работ необходимо приступить к отделке МОП и апартаментов. Нужно учитывать, что мы передаем здание специализированному гостиничному оператору, который скорее всего будет предъявлять свои требования к отделке, поэтому придется потратить около 96 млн. (25 т.р./м2 полезной площади), не забываем также о меблировке номеров, выделяем на это около 40 млн. руб.
3️⃣ Продажи. У нас 170 лотов апартаментов, а также помещение небольшого ресторана и супермаркета в цоколе. Цену продажи апартаментов определяем на уровне 285 т.р./м2, апартаменты передаём покупателям с отделкой и мебелью. Фактически мы получаем все деньги ближе к концу проекта после сдачи построенных зданий в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов. Половину объема продаем через собственный отдел продаж (затраты на него считаем как 2%), половину - через брокеров за 4%. Темп продаж – 8 лотов в месяц (с моей точки зрения, реалистично). На рекламу тратим по 2 млн. в месяц. Выручка от продаж чуть более 1 млрд.
4️⃣ Сроки и управление проектом. Расчетный период реализации проекта – 13 кварталов, (отсутствие ГПЗУ увеличивает срок проекта). Конечно же мы не забываем о тех.заказчике, услугах по управлению проектом (в сумме около 100 млн.)
5️⃣ Финансовая деятельность. Момент истины: так какую же доходность способен принести этот проект? Как я и обещал, эту информацию можно будет узнать, купив подробное описание этого проекта со всеми необходимыми финансовыми выкладками (включая презентацию с дополненной аналитической информацией, а также подробные расчеты в формате Excel).
ПИШУ КРУПНО, ЧТОБЫ ВСЕ ВИДЕЛИ: не все статьи расходов были отражены в этих 5️⃣ пунктах: я умею считать модели по гостиницам и учел все возможные дополнительные расходы! Как это проверить? Очень просто:
🔥Всего за🔟 долларов или 6️⃣6️⃣6️⃣ рублей посредством этой формы:
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2679833432078592&id=100001558830803
Сделайтее вклад в будущее моих исследований! Как это работает: Вы перечисляете мне небольшую сумму через форму на сайте ЯСоберу, указав при этом Ваши ФИО, эл.почту и телефон (третьим лицам передаваться не будет, гарантирую). После 19.00 сегодня я начну высылать на эл.почту всем оплатившим архив с файлами, если вдруг что-то не получится с отправкой, то начну высылать Вам файлы с помощью WhatsApp, СМС и т.д. По ФИО я смогу опознать Вас в facebook и правильно к Вам обратиться!
Уже оплатили? Ставьте «➕» в комментариях на моей страницы в Facebook, буду рад поблагодарить Вас, чтобы все Ваши друзья и подписчики увидели, насколько Вы щедрый и стремящийся к знаниям человек!
Важный дисклеймер: предпосылки всех расчетов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим!