На этой неделе я планирую опубликовать исследование, посвященное офисному зданию площадью 5 100 м2, расположенному недалеко от станции метро «Сокол» по адресу: ул. Часовая, д.24, стр.3. На торгах у Агентства по Страхованию Вкладов это здание (имущество ликвидируемого банка АКБ «Славянский банк») было приобретено некоей компанией ООО "Сокол" за 221.5 млн.руб. Я поразмышляю на тему целесообразности организации в этом здании небольшого апарт-отеля. Мне совершенно неизвестны планы купившего объект общества "Сокол", поэтому размышления мои прошу считать сугубо теоретическими, все совпадения как всегда случайны. Возможно, никакого редевелопмента и не планируется!
Местоположение здания весьма примечательно. Недавно я упоминал почившую компанию Red Develompent, которая в свое время активно распространяла моду на лофты. Она не была первой компанией, которая начала популяризировать этот стиль архитектуры (тут пальма первенства у ныне здравствующий KR Properties), но Red Development первой взялась за проекты масштабно и с размахом. У компании одновременно в работе было несколько крупных проектов, на момент краха в числе относительно достроенных объектов было всего два, Loft Club на Тульской и Loft Garden на Красносельской. Остальные проекты, Loft Post, Loft Park и Loft Time на Часовой улице, так и остались недоделанными и были заморожены. Периодически попадающиеся на глаза в поисковиках рендеры этих проектов до сих пор выглядят интересно и свежо, ну и конечно, напоминают о масштабности и смелости задумки. Я ни коим образом не был связан с компанией и тем более не был погружен в бизнес Red Development, чтобы сейчас иметь смелость делать однозначные выводы о том, что и в какой момент пошло не так, была ли вся деятельность компании очередной реинкарнацией схемы Понци (пирамидой) или помешала агрессивная финансовая модель девелопмента, предполагавшая покупку площадок в рассрочку и стройку на огромные кредиты, смешанные со слишком оптимистично оцененной выручкой от продаж. В любом случае компания обанкротилась, а сам имидж лофтов был несколько "подмочен". Потенциальные покупатели начали немного пугаться этого слова, да и мода в общем-то начала проходить.
По моим сведениям, сейчас в Москве есть всего несколько классических краснокирпичных новых (запущенных в 18-19 годах) проектов в этом стиле: "Beetle" и "Co_Loft" от девелопера "Колди" и "Красная Стрела" от неизвестного мне девелопера, Loft FM как лофт мной не идентифицируется (имхо)! Одновременно по сообщению моих коллег, специалистов по продажам, количество людей, которым нравится этот архитектурный стиль и которые готовы оплачивать свои специфические пристрастия, очень невелико и развивать новые клинкерные проекты в концепции "лофт-апартаменты для жизни" в Москве достаточно рискованно.
По ряду причин я в свое время весьма внимательно следил за проектом Red Development под названием "Loft Time" на Часовой улице между станциями метро "Сокол" и "Аэропорт". Крепкие на вид, добротные здания бывшего советского НИИ были полностью разобраны до межэтажных перекрытий. К сожалению, построить стены и воплотить рендеры в жизнь компания Red Development не успела, канув в небытие. Вот и сейчас эти здания зияют пустотами, пребывая в состоянии недостроя, видимо, в какой-то момент встанет вопрос об их сносе. Печально. Между тем в районе, прилегающему к Ленинградскому проспекту, и неподалеку от Часовой улицы, все же есть и в целом положительные примеры лофт-редевелопмента: Большевик, Studio #8, Art Residence, Aerolofts. И если людей, стремящихся жить в лофтах, становится все меньше, так может быть найдутся те, кто захочет остановиться в них на короткий срок?
Мне лично представляется гораздо более дальновидным попробовать реализовать в этом районе концепцию апарт-отеля с небольшими номерами. Рассматриваемое здание расположено относительно недалеко от Белорусского вокзала аэроэкспресса в Шереметьево и от делового кластера на Белорусской. Несмотря на километр от ближайшей станции метро ("Сокол"), местоположение для организации в здании апарт-отеля кажется мне подходящим. Кроме того, здание не обладает земельным участком, достаточным для парковки автомобилей, так что о жилой функции можно забыть, но не о гостиничной. Ну и цена входа! Купили здание всего по 43 тыс.руб./м2. Это немного, поэтому есть надежда, что проект редевелопмента состоится!
Впрочем, я всегда предпочитаю проверять гипотезы посредством эксперимента, в данном случае, доказывать целесообразность редевелопмента этого здания в апарт-отель финансовой моделью. Ждите обновлений! Буду благодарен за любые комментарии!