Пора посчитать, сколько может заработать Sun Development Кирилла Вязовского, если по версии газеты "Коммерсант" #125 от 18.6.2019 будет принимать участие в новом проекте на Михалковской улице🏗️! Как и обещал, выкладываю расчеты. Итак, сделаем небольшой комплимент участку, учтём его близость к парковой зоне, к станции МЦК, предположим, что девелопер приобретает проект за долю в 25%. Можно было легко понизить это значение до 20% и даже до 15%, но я принял решение указать верхнее значение. Таким образом девелопер строит апартаментный комплекс общей площадью 19,4 тыс.м2 и передаёт часть помещений, те самые 25%, землевладельцам.
Проект уже обеспечен ГПЗУ🧾, однако мы учитываем необходимость оплаты девелопером платежа за изменение ВРИ земельного участка (48 млн.руб.). По всем остальным расходам приходится ужиматься и экономить, выходит так, с учётом доходов:
1️⃣ Согласования, проектирование, снос. Мы получаем все необходимые документы, вкл. разрешение на строительство; делаем изыскания, архитектурный проект (с рабочей документацией) (экономим, тратим 50 млн.); экономим на концепции продукта, маркетинговых и иных материалах (называем Monodom в Коптево и не мучаемся). На подготовку территории, снос зданий и вынос сетей мы тратим совокупно около 15 млн.
2️⃣ Строительство и отделка. На собственно строительно-монтажные работы тратим 853 млн. (45 т.р./м2, выписываем субподрядчиков как минимум из дальнего Подмосковья), вкл. подземный паркинг. После окончания строительства мы начинаем отделку МОП и предчистовую отделку квартир (177 млн., опять сильно экономим), делаем благоустройство и проводим инженерные сети примерно за 100 млн.
3️⃣ Продажи. Здесь самая большая проблема это даже не цена, а темп! Цену продажи апартаментов определяем на уровне 175 т.р./м2, апартаменты передаём покупателям в состоянии white box. Машиноместа, коих у нас всего 60 шт. продаем за 1.2 млн./шт. Апартаменты и машиноместа продаем в розницу, фактически получаем все деньги ближе к концу проекта после сдачи построенных зданий в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов. Продаем через Colliers эксклюзивно, на их вознаграждение тратим 2.5% от выручки (немного, но и тут экономим). Темп продаж – 9 лотов в месяц (с моей точки зрения, оптимистично). Всего у нас 240 лотов со средней площадью 50 м2. На рекламу тратим по 2.5 млн. в месяц. Выручка от продаж 1.75 млрд.
4️⃣ Финансовая деятельность. Если реализовывать проект на собственные средства, то всего необходимо будет вложить 1,3 млрд. Чистая прибыль может составить всего 100 млн., IRR - жалкие 9%. Но если привлечь на реализацию проекта банковский кредит, то удастся снизить инвестиции до 540 млн., одновременно прибыль может уменьшится до совсем уж неприличных 77 млн., зато IRR способен достичь аж 13%.
5️⃣ Сроки и управление проектом. Расчетный период реализации проекта – 11 кварталов. Конечно же мы не забываем о тех.заказчике, строительном контроле, услугах по управлению строительством (в сумме около 110 млн.)
Печальненько всё это как-то.🥺 Проект сильно преображается, если мы смотрим на него с небывалым оптимизмом в части продаж, например, если мы поднимаем темп до 14 лотов в месяц, цену до 230-250 тыс.р./м2🤩. Подтянуть доходы девелопера можно и за счет уменьшения доли землевладельца. По этим трем факторам был сделан анализ чувствительности.
Главный риск проекта, по моему мнению, находится буквально за забором, это территория бывшей Московской Тонкосуконной Фабрики имени Петра Алексеева. От того кто, как и когда начнет развивать этот объект будет во многом зависеть успех проекта Sun Development.
Вот такой проект. Не согласны со мной и моими выводами? Пишите, пожалуйста, почему!🤓
💥Если кто-то из моих читателей захочет получить подробное описание этого проекта со всеми необходимыми финансовыми выкладками (включая презентацию с дополненной аналитической информацией а также подробные расчеты в формате Excel), пожалуйста, сделайте вклад в будущее моих исследований: прошу Вас перечислить мне символическую плату в размере 4️⃣0️⃣0️⃣ рублей через сервис компании Yandex:
https://yasobe.ru/na/mihalkovskaya
Как это работает: Вы перечисляете мне эту небольшую сумму через форму на сайте ЯСоберу, указав при этом Ваши ФИО, эл.почту и телефон (третьим лицам передаваться не будет, гарантирую). После 19.00 сегодня я начну высылать на эл.почту всем оплатившим архив с файлами, если вдруг что-то не получится с отправкой, то начну высылать Вам файлы с помощью WhatsApp, СМС и т.д. По ФИО я смогу опознать Вас в facebook и правильно к Вам обратиться!
Уже оплатили? Ставьте «➕» в комментариях, буду рад поблагодарить Вас, чтобы все Ваши друзья и подписчики это здесь увидели!
Важный дисклеймер: предпосылки всех расчетов отражают только мой личный взгляд на рынок и на стоимость тех или иных работ и услуг, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Всем хорошего дня!