В статье газеты "Коммерсант" от 18 июля 2019 года (#125) "Тонкосуконная фабрика не примет гостей" приводится информация о том, что "петербургская Sun Development построит апартаменты" на участке ООО "Михалковская".
На этой неделе я буду рассказывать об этом проекте, расположенном в районе Коптево (ул. Михалковская, вл.52), у Головинских прудов на севере Москвы.
🔻Когда-то давно это место стало роковым для легендарного "рейдера" начала 2000-х, компании "Росбилдинг". Попытка недружественного поглощения этого предприятия привела к громкому противостоянию с трудовым коллективом, скандалу на самом-самом верху, да такому, что "Росбилдинг" формально прекратил свое существование. Правда фабрике это не помогло, спустя несколько лет в конце концов она была обанкрочена, а ее здания и земля перешли в собственность компании "RED Development", печально известного девелопера лофтов, набравшего кредитов на строительство ЖК "Loft Park" и бесславно обанкротившегося, оставив после себя сотни "обманутых дольщиков", полуразрушенные здания и долги. Вроде бы на протяжении последних нескольких лет нынешние собственники бывшей фабрики Петра Алексеева занимаются согласованием будущего строительства жилого квартала на территории 5.5 га, по адресу: ул. Михалковская, вл. 48. По имеющимся у меня сведениям в прошлом году на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) были согласованы параметры будущего девелопмента территории участка, расположенного по адресу: ул. Михалковская, вл.52 (собственник ООО "Михалковская") площадью 0.8 га - решили, что там должна появится гостиница общей площадью 19.5 тыс.м2.
🔻В июне 2019 года был получен ГПЗУ, который полностью повторил решения ГЗК. Гостинице на Головинских прудах быть! Правда, место для туристов не очень подходящее, Кремль далековато. Видимо, концепция проекта изменилась, солнце взошло над Головинскими прудами, проект (уже в виде апартаментов) судя по сообщениям "Коммерсанта" будет реализовывать Sun Development Кирилла Вязовского!
✅С Sun Development связана моя личная история, к моим последующим и нынешним местам работы не имеющая отношения. Она развивавалась в 2015-2016е годы, тогда же и закончилась. Кирилл Вязовский - бывший вице-президент «Группы Эталон». С 1996 по 2013 годы Вязовский проработал в «ЛенСпецСМУ», по профессии он юрист. Был, а возможно и сейчас является, миноритарным акционером компании «Группы Эталон». Я познакомился с ним в 2015 году и помог ему получить его первый проект в Москве, комплекс апартаментов на улице Международной, впоследствии названный Monodom-ом. Условия моей помощи были простые - брокерская компания Unikvart, совладельцем которой я на тот момент являлся, должна была стать эксклюзивным продавцом будущего объекта. Я свёл Вязовского с моими старинными знакомыми, хозяевами пдощадки, порекомендовал его как добросовестного контрагента и крепкого партнёра по реализации проекта. Нужно отметить, что проект с ГПЗУ на Международной улице совершенно неизвестный на рынке девелопмента Москвы человек, юрист из Петербурга получил "за долю", т.е. взял обязательства передать землевладельцам 20% от будущих площадей. Это была большая удача для Вязовского, т.к. он не платил за проект "живых денег". Ошибкой с моей стороны было доверять этому талантливому человеку на слово.
⚠️К сожалению Вязовский не оправдал возложенных мной на него надежд, т.к. нарушил все наши устные договоренности и заключил эксклюзивный договор на реализацию апартаментов с компанией Colliers, примерно в начале 2016го года. Ни одного слова благодарности, ни одной копейки за нахождение проекта в 5-и минутах от метро "Римская" мы, учредители Unikvart, от Вязовского не получили. Более того, он даже посмел обвинить нас в том, что мы дескать подсунули ему "невыгодный проект"! Уже договорившись с Colliers Вязовский использовал нас для составления ТЗ на проектирование апартаментов (фактически мы делали 2-е мнение по концепции проекта). В общем, Кирилл Олегович проявил себя как настоящий профессионал и превосходный оптимизатор затрат!
Теперь, когда Monodom в Москве построен и почти полностью продан, я не имею никаких ограничений и могу открыто описывать всю эту историю. Я внимательно следил за К.О. Вязовским, ждал его нового проекта. Но у него по части развития было затишье. Причина в том, что он не любит/не может платить за проекты живые деньги, предпочитая все так же входить "за долю". Это обстоятельство существенно сужало его возможности по расширению деятельности в Москве. И вот сейчас 🔆Sun Development Вязовского и его вечные консультанты из Colliers распространили информацию об участии в проекте на Головинских прудах. Именно этот проект я решил препарировать на сей раз. В моем решении есть много личного, но я очень постараюсь быть объективным и беспристрастным. Цифры не врут.
🗞️В статье "Коммерсант" от 18 июля 2019 года приводятся слова "эксклюзивного консультанта" Вязовского, представителя компании Colliers Екатерины Фонаревой. Она считает, что апартаменты от Sun Development будут пользоваться спросом и вообще Фонарева сравнивает локацию промзоны бывшей тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева в Коптево с суперзастроенным участком вокруг метро Водный Стадион, где успешно строят и продают свои проекты Крост, Текта Групп, MR Group, 3SDevelopment, прогнозируя продажи на уровне 10-15 лотов в месяц. Ей оппонирует Илья Менжунов из Метриум CBRE, справедливо указывая на недостатки локации и предсказывая цены продаж на уровне 140-145 тыс.р. за 1 м2 без отделки и 155-160 тыс.р. за 1 м2 с отделкой. За сколько собирается продавать апартаменты Colliers в статье сказано не было, увы!🔻 Все эти и ряд других предпосылок были применены мной при осуществлении расчетов рентабельности описываемого проекта.
Вскоре я представлю их Вам в вольном пересказе, а также предложу скачать результаты расчетов: презентацию с дополненной аналитической информацией, файлы в формате Excel. Надеюсь, получится интересно!🤓