🔥Позволю себе продолжить обсуждение темы оценок инвестиционных проектов, земельных участков, зданий и т.д. В своем посте от 17.07.19 я писал о том, что на рынке 6 из 10 проектов экспонируются по завышенным ценам. Моя уважаемая коллега Olga Shlychkova дала свою, на мой взгляд, несколько пессимистическую оценку: 9 из 10. При этом проектов на рынке экспонируется действительно много, ежедневно нам в ТРИНФИКО приходит как минимум один новый, ранее мне неизвестный проект, или апдейт по проектам старым и известным. Похвастаюсь, но благодаря моей деятельности в качестве "блогера"🤦 количество писем с вложениями в виде тизеров по инвестпроектам в моей почте и почте моих коллег многократно увеличилось. Я благодарен всем👏, кто мне пишет и прошу прощения🙏, если даю обратную связь с задержкой.
Чаще всего проекты мне присылают мои бывшие коллеги✌️, профессиональные брокеры. Очень часто они сообщают мне, что их доверители (продавцы) выставляют на объект не совсем (или совсем не-) адекватную рыночным реалиям цену, но цитирую "готовы выслушать👂 встречные предложения по цене". Эта фраза до последнего времени ставила меня в тупик. Чтобы дать встречное предложение, необходимо проделать большую работу🏋️: нарисовать укрупненную концепцию, сделать хотя бы базовое маркетинговое исследование, создать полноценную финансовую модель совместно с финансовыми аналитиками, обсудить некоторые детали с другими коллегами, наконец, взглянуть на результаты и, если потребуется, рассмотреть альтернативные сценарии....В общем, убить 3️⃣➖4️⃣ дня, чтобы выдать обоснованное встречное предложение по цене, которое может быть ,"выслушают". А может и не будут слушать🔇. Если и "выслушают", то очень возможно наше предложение вызовет: 1) вспышку агрессии 2) обиду 3) отрицание 4) недоумение. См.прошлый пост.
В общем мы с коллегами, Андрей Скубко, Vladimir Tishkin и Mikael Kazaryan размышляли о том, как оценивать проекты быстро, но в то же время более-менее точно. Решение долго не приходило🚷, но тут я вспомнил о методике, которую мне когда-то частично изложил очень мной уважаемый и известный в узких кругах специалист @Александр Иерусалимов 🧠
Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией (ГПЗУ и проч.) проекты нередко предлагают собственникам таких проектов расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях. Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 20-25% (абсолютно реальные и подтвержденные множеством сделок значения). Например, есть проект с ГПЗУ или разрешением на строительство 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Так вот землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он может продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. Например, 1м2 мы оцениваем в 150 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 225 до 281 млн.руб. На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта как раз находится в диапазоне 225-281 млн.руб.
⚠️ Безусловно, эта методика позволяет получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Однако, по моему мнению, она помогает быстро понять насколько адекватно представление продавца о цене и сформировать то самое встречное предложение. Уже потом можно тратить 3-4 дня на концепцию, маркетинг и финмодель💱. Вчера мы проверили несколько проектов, которые нам ранее присылали на рассмотрние. Удивительно, но наши предложения собственникам, изложенные в LOI, сошлись с расчётными показателями по описанной выше методике. ✅ Совпадение? Не думаю.
🔮Предвижу критические замечания🔥, поэтому подчёркиваю ещё раз: методика спорная и небезупречная, для сложных и масштабных проектов скорее всего не подходит, однако мы будем её использовать в своих целях наряду с другими способами оценки проектов. В первом комментарии я опубликую ссылку на google-таблицу с примером расчета по методике. Вы можете применять эту таблицу в своих целях, подставляя свои значения.
💥Если Вы считаете, что методика имеет право на существование просто поставьте «➕». Не согласны со мной? Уверены, что я совершенно неправильно оцениваю проекты и методика не работает? Напишите почему!🧐