Рынок первичной жилой недвижимости в России тяжело болен. То ли гангреной, то ли проказой, а может быть чем-то еще похуже, что наука ещё не выявила. При этом хворающий давно и плотно подсел на морфий долевого финансирования. Больного регулярно показывали кремлёвским врачам, а также знахарям-ростовщикам, ведунам-думцам и прочим шарлатанам. Они со всей тщательностью обследовали пациента, привычно ужасались его состоянию и выписывали разные снадобья, мази и микстуры, однако ничего не помогало. Гнойники периодически вскрывались и больной начинал биться в диких конвульсиях. Выглядел при этом он не лучшим образом, трупные пятна распространились по всему его тщедушному телу и только мастерство гримеров-маркетологов избавляло посторонних от лицезрения обезображенного вида его. И вот после очередного извержения гноя (лат. urbanus grupus) главный кремлевский лекарь решился на крайние меры. Чтобы оздоровить организм пациента консилиум постановил лишить больного доступа к морфию, посадить на жёсткую диету под присмотром знахарей-ростовщиков, и выдавать обезболивающие только после прохождения всего курса лечения. После оглашения кремлёвского приговора больной затосковал, отчаялся и даже собрался умирать от голода и жутких ломок.💀
Это был зачин ответа на вопрос о влиянии на рынок недвижимости перехода на проектное финансирование и введения эскроу-счетов, который задал мне на прошлой неделе Никита Цухло. Лучшие умы московского локального рынка, Ирина Доброхотова, Maria Litinetskaya, Яна Глазунова, Валерий Ручий, уже не единожды давали свои официальные комментарии СМИ по этому вопросу. А я дам неофициальный!
Сначала о том, я за или против эскроу-счетов. Тут необходима небольшая история из жизни. Жил-был в недалёком прошлом один застройщик, возводил он кое-как дома в Подмосковье, стройку не форсировал, переносил сроки сдачи ГК не меньше трёх раз подряд, подрядчикам старался за работу не платить, на форумах люди его ругали, якобы давно рабочих на стройке не было видно. Правда квартиры по ДДУ у него все ещё покупали, но на темпах строительства это не особо сказывалось. И вот как-то взял этот застройщик и купил автомобиль ®️olls-®️oyce Ghost!🏁 Неожиданно, правда?! Ну а как же ему иначе на стройку ездить? Не на Мерседесе же? И ничего, что дома пока не достроены, дольщики еще принесут деньги, застройщик в Канны съездит, ну а потом всё и достроится.
Деньги, потраченные на покупку Rolls Royсе, принадлежали дольщикам, но были израсходованы не по целевому назначению (на стройку), а на личные развлечения застройщика. Поэтому я считаю, что в теории эскроу-счета, не позволяющие выводить средства и создавать / рушить пирамиды, это хорошо и правильно.
Теперь по сути вопроса. Чем переход на эскроу грозит рынку новостроек? У нас в стране есть всего 5 сильных локальных рынка: Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Тюмени. И ещё есть рынок всей остальной России. Так вот Вам новость: рынка новостроек всей остальной России больше не будет, во всяком случае в прежних очертаниях. Потому что великое множество застройщиков в регионах:
🔻 никогда кредитов не брали и кредитной истории не имеют, а без нее им проектное финансирование ни один банк не даст.
🔻 никогда экономику своих проектов не считали, строили пирамиды, финансируя старые проекты деньгами от новых, попутно спуская деньги дольщиков на "Rolls Royсы".
🔻 даже если бы они экономику посчитали, то она бы не выдержала схему эскроу, потому что себестоимость строительства в регионах 33 т. руб./м2, а продажная цена иной раз аж 35-38 т. руб./м2.
В общем я думаю, что девелоперы из регионов России побросают свои вялотекущие стройки🏗️, оставят дольщиков на попечение нашего могучего государства, а сами выведут оставшиеся деньги и умчатся на своих "Rolls Royсах" в солнечную даль🛸.
В Москве, Питере, Екате, Тюмени и Новосибе всё будет иначе. Денег в этих городах побольше, спрос тоже пока остаётся хорошим, маржинальность проектов намного выше, чем в других местах, поэтому девелоперы (но не все) кое-как переживут стресс от перехода на эскроу и будут пытаться работать дальше. Основное по большим рынкам:
1️⃣ Все коллеги-эксперты в один голос твердят, что цены повысятся ещё минимум на 15%. Я не согласен. С середины 2018 года цены на новостройки в Москве уже выросли на 10%, повышение еще на 5% - это максимум, на который смогут вырасти цены в ближайшей перспективе.
2️⃣ На рынке присутствует огромный объем предложения, есть что купить, есть из чего выбрать. С начала 2018 года девелоперы постарались получить разрешения на строительство десятков миллионов метров жилья. При этом спрос на новостройки сейчас (июль19) особо не растет. Ажиотаж, вызванный изменениями законодательства, уже явно спадает и люди не готовы переплачивать за квартиры.
3️⃣ Единственный драйвер продаж - ипотека. Чем будет ниже ставка, тем будет лучше для девелоперов. Хорошая новость: царь повелел сделать ипотеку по 8%. И это только начало. Плохая новость: экономика почти не растет. В какой-то момент может просто не хватить людей, могущих выплатить первоначальный взнос.
Это всё к тому, что война за покупателей в крупных городах продолжится, что приведет к росту маркетинговых расходов, стоимости звонков и т.д.
4️⃣ Небольшие девелоперы, работающие в крупных городах, но не подконтрольные так или иначе банкам, окажутся в сложном положении. Банки будут допекать их своим удушающим вниманием, следить за каждой транзакцией, всячески третировать и давить. Для доступа к проектному финансованию нужно будет пройти через тернии кредитных комитетов и в муках доказывать обоснованность доходов и расходов. Только по причинам сложности прохождения банковских горнил 10-15% девелоперов прикроют бизнес и займутся чем-то другим, но не строительством жилья. Большие застройщики продолжат работу на рынке в штатном режиме, радуя нас своими мноструозными кварталами.
⚠️ Что мы получим в итоге в городах "ликвидной пятерки": ни хорошего, ни плохого ждать не стоит. Все будет примерно как сегодня, только крупные девелоперы станут ещё крупнее, а мелкие будут либо строить жилье (есть кактус) и страдать, либо начнут печь пирожки и перестанут быть девелоперами🥖.
Мой личный глобальный прогноз не меняется: через 10-15 лет вся эта новостроечная вакханалия закончится. Технологии существенно изменят мир обычных людей. У многих не возникнет острой необходимости каждый день ездить в офис на службу. В этой связи для большой части людей сдвинутся предпочтения в сфере жилья. Более не будет необходимости существовать на окраинах крупных городов в маленьких квартирах только для того, чтобы иметь возможность выстояв в пробках оказаться на работе ровно в 09.00. Люди начнут массово уезжать из бетонных кварталов на окраинах и переселяться в более отдаленные, чистые и комфортные с разных точек зрения места, в далёкий малоэтажный загород условно или ещё подальше.
А пока прекрасное будущее не наступило, работаем, Никита, работаем!💸💰🧱
Дисклеймер: ну конечно же, в реальности всё будет совсем по-другому.