26 июня 2019 года состоялся аукцион по продаже имущества ОАО "Гиредмет", а именно двух земельных участков площадью 1,6 га вместе с находящимися на них 14 зданиями общей площадью почти 30 тыс.м2, да еще и с ГПЗУ на строительство 29,5 тыс.м2 жилья. Этот имущественный комплекс расположенный в самом центре Москвы, напротив Третьяковской галереи в Большом Толмачевском переулке, был продан за 3,68 млрд руб. Покупателем стала дочерняя компания девелопера Sminex, принадлежащая бизнесмену Алексею Тулупову.
Какой хороший кейс, подумал я. Ведь стала известна стоимость покупки проекта, а это значит, что можно посчитать доходность редевелопмента этой территории в элитный жилой комплекс. Идеальная ситуация, чтобы показать на цифрах, что девелопмент может быть очень выгодным бизнесом! Наконец-то продали нормально, думал я, на прозрачном открытом аукционе, на площадке самого Сбербанка, а не как обычно (непонятно где, как и кому).
И вот когда я начал изучать этот проект более пристально, стали обнаруживаться странности.
Странность 🆔️1. Никто, кроме Sminex, не захотел идти на аукцион. Ну то есть по факту заявились всего две компании, и обе компании контролировались Sminex. Неужели никому не нужен участок в центре города с ГПЗУ на строительство элитного жилья? Читаем "Ведомости" от 18 июня, там Антон Филатов пишет, что вот и нет, нужен-таки участочек, смотрели вроде бы как и ПИК, и Hutton, и MR Group, и даже турки из Казахстана приезжали! Но все они якобы очень беспокоились по поводу одного момента - ГПЗУ заканчивается в конце 2019 года, а это оказывается целая "проблема с документацией" и "большой риск для покупателей"...
Есть среди моих читателей, которые в курсе того как получается ГПЗУ, хоть один человек, который искренне считает, что ПИК или MR в Москве не сможет продлить действие этого документа? Судя по цитате из статьи этот человек Vladimir Sergunin, при всем моем уважении... Я же считаю, что эта версия как повод для отказа вышеназванных компаний от аукциона ничтожна.
А может просто проект плохой? Слишком дорогой, нерентабельный, неликвидный? Тоже не сходится. Я забегаю немного вперед, но все-таки раскрою карты: я всё посчитал, на проекте можно заработать 7 (семь) миллиардов рублей прибыли, IRR 40% (сорок процентов). Неужели владельцы ПИК, MR и другие достойные джентельмены могут пройти мимо возможности честно заработать такие деньги? Да это просто неуважение - думать так о наших столичных девелоперах! Никогда не поверю, что Сергей Гордеев уйдет с аукциона на право получить 7 миллиардов ради "старой дружбы" с Алексеем Тулуповым.
И вот теперь я перехожу к странности 🆔️2. Сейчас будет немного скучно, потерпите, пожалуйста! Очень мягко говоря непонятная методика оценки обьектов, выставленных на аукцион. Согласно п. 5.1 аукционной документации (смотрите сайт Сбербанк-АСТ, номер процедуры SBR028-1903150020) стоимость зданий и земельных участков, выставленных на аукцион составила 3.68 мрд. р. Эта цифра включает в себя:
✔стоимость земельных участков 3.61 мрд. р.
✔ стоимость зданий и сооружений 58 млн. р. (0.058 мрд. р.)
Обратите внимание, что почти 30 тыс. м2 офисных зданий в центре Москвы были оценены всего в 58 млн. руб. , т.е. в 1900 р./м2. И это далеко не аварийные здания, я в них был несколько лет назад. При этом, например, кадастровая стоимость здания по адресу Б.Толмачёвский, д.5 с.4 площадью 7,6 тыс. м2 составляет 1,4 млрд.р. (184 т.р./м2). А кадастровая стоимость здания по адресу Б.Толмачёвский, д.5 с.1 площадью почти 9 тыс. м2 составляет 1,7 млрд.р. (192 т.р./м2). Как же удалось неизвестному оценщику дисконтировать эти здания до 58 миллионов рублей? Ну вот как?
В то же самое время стоимость земельных участков превысила их кадастровую стоимость.
✔Кад. стоимость ЗУ 77:01:0002009:75 площадью 1,3 га составляет 1,71 мрд. руб.
✔Кад. стоимость ЗУ 77:01:0002009:147 площадью 0,3 га составляет 0.38 мрд. руб.
Таким образом только суммарная кадастровая стоимость ЗУ и 2-х зданий (с.4 и с.1) составляет 5.1 млрд.р. при цене аукциона 3.68 млрд. Как же могло получиться так, что стоимость земли была увеличена, а стоимость зданий дисконтирована? Я не специалист в оценке, но я обращаюсь к моим друзьям-оценщикам: у Вас есть версии, какую методику применяли Ваши коллеги? Или может это я ошибся и не так все прочитал?
Важная деталь: переоценка земельных участков и недооценка обьектов капитального строительства привела еще и к недополучению государством нескольких сот миллионов рублей, т.к. продажа ЗУ не облагается НДС.
Для чего были заложены такие мины? Не для того ли, чтобы иметь возможность впоследствии оспорить аукцион и аннулировать победу Sminex? А сам победитель, все тот же Sminex, был в курсе странности 🆔️2? А если был, то надеется отбиться?
Странность 🆔️3. Мутная история проекта. Еще в 2012 году между ОАО "Гиредмет" и команией "Фарминжиниринг"(далее ФИ) был заключен инвестиционный контракт, по которому ФИ должна была выступить инвестором строительства элитого жилого комплекса всё той же площадью 30 тыс.м2. По данным "Ведомостей" ФИ контролирует бизнесмен Яков Панченко. Некоторое время назад "Росатом"(акционер Гиредмета) решил во что бы то ни стало расторгнуть инвестконтракт с ФИ, а недвижимость "Гиредмета" продать. Что там у них произошло между ФИ и Росатомом, я не в курсе и даже не догадываюсь. Но что-то на высоком уровне. Обычно в России такого рода комплексы продают путем реализации на аукционах пакетов акций, а тут все случилось иначе. На продажу было выставлено само имущество, оптом. И это тоже странность, хотя и не такая, как 🆔️2.
Возможно, вся история с оценкой, и даже в целом с аукционом - это очередной акт борьбы за бесценный актив, московскую землю, рождающую миллиарды. Или же наоборот, заключительная увертюра перед началом большой элитной стройки. Я не занимаю ничью из сторон, более того, смысла всей этой истории полностью не понимаю, так как не вижу целостную картину. Всё, что я тут написал можно узнать из открытых источников, информацию эту я получил только потому, что заинтересовался самим кейсом. Я думал, что это прозрачная и понятная сделка, а оказалось опять нечто загадочное. Завтра напишу все-таки о самом проекте с точки зрения денег, т.е. о том как я получил приведенные выше цифры (7 млрд.)
🔥У Вас есть версии, что это всё значит? Молодец Алексей Тулупов, что не побоялся пойти на аукцион или это был безрассудный поступок, который может дорого стоить ему и его компании? Как оцениваете шансы Якова Панченко на возврат проекта?🔥