По какому принципу застройщики выбирают архитекторов для своих проектов? Как проходят «смотрины»? Сколько стоят подобные услуги? Опытом делятся столичные девелоперы.
Основной принцип выбора архитектурного бюро (если не брать за приоритет только ценовой фактор) – наличие у него релевантного опыта и стилевой специализации. Дело в том, что одни бюро чаще и профессиональнее работают с минималистической, авангардной архитектурой, имеют проверенные временем и покупателем проектные решения для нее. Другие предпочитают проекты с явно выраженной исторической составляющей, например, в центре Москвы, и специализируются на воссоздании классической архитектуры.
Также присутствует разделение компаний по масштабу и типу застройки – опыт создания «точечных» объектов высококлассной недвижимости и крупных проектов комплексного освоения территории – это, согласитесь, две большие разницы. Свои специфические особенности присущи проектированию небоскребов и здесь архитектору опять же потребуется соответствующий опыт. Есть и универсальные бюро, но их количество малочисленно.
«Соответственно, задача девелопера – определить, в каком архитектурном направлении двигаться в проекте, выбрать основные референсы будущей застройки (масштаб, высотность, стилистика) и далее провести тендер», – говорит Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО».
Важным фактором принятия решений, по мнению эксперта также является наличие в портфеле «нестандартных» проектов – например, когда требуется сохранение объектов культурного наследия, приспособление их для современного использования и пр. Наличие у архитектурного бюро такого опыта проектирования повышает его ценность при работе на специфических участках.
«При выборе архитектора девелоперы придерживаются двух разных стратегий. Первая – это выбор специалиста через проведение тендеров. Часто подобный подход характерен для бюджетных проектов, где застройщики экономят на каждом этапе. Второй вариант – работа сразу же с известными зарекомендовавшими себя компаниями, которые гарантированно покажут нужный результат, – делится опытом Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Именно такой сценарий мы и выбрали».
По словам девелопера, в проект «Любовь и Голуби» он пригласил отечественное архитектурныое бюро SPEECH. Девелопер заранее проанализировал портфолио компании, прикинул, насколько уже реализованные концепции и подход актуальны конкретно для его проекта и принял окончательное решение о сотрудничестве. «Кстати, если заказчику, и архитектору сложно прийти к одному знаменателю, то это потеря времени, а значит, и денег. Поэтому, когда у девелопера уже был успешный опыт работы с определенным бюро, обычно и в дальнейших проектах он обращается к проверенному исполнителю», - отмечает руководитель «СМУ-6 Инвестиции».
Впрочем, у каждого застройщика своя технология. «У нас, например, многоступенчатая система отбора, – рассказывает Павел Брызгалов, директор департамента продукта ГК ФСК. – В начале мы составляем маркетинговый гайд, в котором определяем требования к стилистическому решению, квартирографии и прочим характеристикам продукта.
Исходя из этого документа подбирается пул потенциальных архитектурных бюро, с которыми проводится ряд встреч. Мы обсуждаем профпригодность потенциального подрядчика относительно разработки архитектурной концепции нашего продукта, оцениваем его портфолио, загрузку, готовность приступить к работе и т.д. Если все успешно, компании приглашаются на участие в архитектурном конкурсе».
Далее все как обычно – участники предлагают архитектурную концепцию проекта согласно требованиям девелопера. По итогам конкурса определяется победитель.
Затем для воплощения архитектурной концепции в жизнь, опят же через тендерную процедуру выбираются проектировщики.
Что касается затрат на финансирование работы архитектурного бюро, то здесь мнения участников рынка разошлись.
В частности, мы спросили, насколько велика зависимость стоимости услуг архитекторов от класса будущего проекта? Павел Брызгалов из ГК ФСК, например, ответил, что на этапе проработки архитектурной концепции никакой зависимости нет. По словам эксперта, она возникает на этапе реализации, то есть при строительстве.
«А на этапе проектирования на цену проектировщиков влияет их профессионализм и грамотность решений. И это немало, ведь от этих решений в дальнейшем зависит и сумма вложений инвестора в данный проект», – подчеркнул Павел.
Между тем, Алексей Перлин («СМУ-6 Инвестиции») считает, что чем выше сегмент, тем дороже обходится разработка архитектурной концепции. Связано это с двумя причинами. Во-первых, в элитном классе нередко привлекают иностранные бюро, да и в принципе каждый построенный дом имеет уникальное решение, что требует рынок. Во-вторых, даже если работа ведется с отечественными бюро, то затраты на проработку концепции, скажем, клубного дома премиум-класса распределяются на меньшее количество квадратных метров. То есть стоимость «квадрата» в результате выходит выше.
«Стоит отметить, что в эконом-классе, особенно в Подмосковье, застройщики чаще всего используют типовые архитектурные решения, которые не требуют серьезных затрат. Таким образом удается снизить среднюю стоимость квадратного метра, сделав жилье более доступным», – подчеркивает девелопер.
По словам Ольги Карповой («ИНТЕКО»), на рынке есть устоявшееся требование в классификации новостроек, по которому жилые комплексы класса «бизнес» и выше обязательно должны иметь индивидуальную архитектурную концепцию, разрабатываемую отдельно для каждого конкретного комплекса (то есть не рекомендуется использование проекта повторного применения как, например, в комфорт-классе).
«Поэтому в данном случае зависимость прямая, – утверждает эксперт. – Причем повысить классность проекта только благодаря применению архитектурных изысков – нельзя, поскольку она является интегральным показателем, включающим в себя также параметры локации расположения ЖК, его инженерно-технические характеристики и т.д.».
Разброс рыночных цен архитектурных бюро на проектирование достаточно высок, причем часто стоимость формируется в зависимости от объема выполняемых работ для конкретного проекта. Например, проектирование жилого комплекса проходит минимум по трем основным стадиям – архитектурная концепция (стадия «АР»), проектная документация (ПД) и рабочая документация (РД).
«Также непосредственно в процессе строительства необходимо участие проектировщиков в так называемом авторском надзоре. Соответственно, стоимость оказываемых услуг может зависеть от того, заказывает ли девелопер у бюро все этапы проектирования полностью либо просит выполнить только какую-то одну стадию», – подчеркивает Ольга Карпова.
Назвать стоимость бренда, например, крупного российского архитектурного бюро, работающего в высоком ценовом сегменте, эксперты затруднились, ведь по опыту продаж квартир в дорогих ЖК успех реализации не коррелирует с наличием/отсутствием имени определенного архитектора, во всяком случае, напрямую. Зато стоимость квадратного метра при работе с иностранным архитектором может увеличиться примерно 10%.
Другое дело массовый сегмент. По данным компании «СМУ-6 Инвестиции» разработка архитектурной концепции здесь обходится примерно в 10 млн рублей. Причем стоит понимать, что речь идет о масштабной работе, когда заказчик, то есть застройщик, получает не только 3-4 варианта фасада корпуса, но и разработанный проект благоустройства, а также возможные планировочные решения.
«Если еще лет 10 назад разработка квартирографии и архитектурного облика велись параллельно, то есть независимо друг от друга, то теперь архитекторы и проектировщики работают в тандеме. Только так можно создать действительно актуальный продукт, когда не приходится выбирать между удобством планировок и архитектурными изысками», – отмечает Алексей Перлин.
Подготовил Виталий Простаков
Если вам понравился материал, вы можете отметить его лайком. Подписывайтесь на страницу «Девелопмент недвижимости», читайте похожие статьи на нашем сайте.