1. Самой обсуждаемой новостью 2019 г. было введение дополнительного контроля со стороны банков за расходованием средств застройщиков, что, безусловно, повысит надежность инвестиций на этапе котлована. Речь идет об эскроу-счетах, на которые зачисляются средства покупателей жилья в новостройках и развитие проектного финансирования в строительной отрасли.
2. Вторая новость – это более доступная ипотека в следствие снижения ключевой ставки со стороны ЦБ. Это позволило поддержать покупательский спрос в 2019 году, что отразилось на ценах. Во многих городах России был зафиксирован рост цен на жилье в среднем на 5%.
3. Новая льгота для многодетных семей предусматривает единовременную выплату на покупку жилья для родителей, у которых в 2019 году и до 2023 года будет рождаться третий и последующий ребенок. Конечно, для рынка жилья эта категория покупателей – капля в море, но думаю, для семей с малышами — это хорошая инициатива.
4. Несмотря на сложности для застройщиков при переходе на новую систему взаиморасчетов, количество построенного жилья в этом году, возможно, даже будет больше, чем в прошлом. Прежде всего за счет развития Новой Москвы и программы реновации в столице.
Рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) обусловлен тем, что власти очередной раз пугают прекращением дачной амнистии, поэтому у граждан есть последний шанс до марта 2020 года оформить загородные дома и другие постройки в упрощенном порядке. Рост ИСЖ на 15% обусловлен именно административными факторами.
КАКИЕ ТРЕНДЫ уходящего года проявятся в следующем?
1. Скорее всего, застройщики будут и дальше наращивать строительство апартаментов, так как из-за отсутствия требований по социальному обслуживанию (детсады, школы, парковки) себестоимость квадратного метра будет дешевле. А значит, конечная стоимость покупки для покупателя будет на 10-15% ниже.
Но следует учесть, что для владельца апартаментов будут выше стоимость обслуживания и имущественные налоги. Также существует ряд других ограничений – невозможность оформить регистрацию, использовать при покупке материнский капитал, в случае судебных споров апартаменты будут конфискованы, так как не являются жильем.
2. В этом году на рынке жилья появились микро-габаритные квартиры общей площадью меньше 18 квадратных метров. Для застройщиков выгодно строить подобные «шкафы для хранения людей», но будет печально, если страна с самой большой территорией в мире будет иметь такие низкие стандарты качества жизни для своих граждан((.
3. Если темпы снижения ключевой ставки продолжатся, то ипотека может достичь уровня 6%. Но это будет возможно, если сохранится низкая инфляция и не будет никаких других рисков, типа новых санкций против госдолга или падения цен на нефть.
4. При сохранении низкого уровня развития экономики и отсутствии роста доходов граждан, скорее всего, цены на недвижимость будут меняться в пределах арифметической погрешности. Однако, если на рынке труда по каким-либо причинам увеличится безработица, это может спровоцировать массовые дефолты ипотечных заемщиков и снижение цен на квартиры.
5. Из-за роста имущественных налогов, коммунальных платежей, капремонта и т.д., инвестиции в недвижимость будут все менее привлекательны, особенно на фоне стагнации в экономике.
Ирина Радченко, Председатель Международного клуба инвесторов «Интеграция»