Получить одобрение по заемщику - лишь половина пути при покупке квартиры в ипотеку. Не менее важно подобрать объект, который будет соответствовать всем требованиям банка. Расскажу основные причины с точки зрения оценщика:
Причина 1: Завышенная стоимость
Отклонение от средней рыночной стоимости принимается банком максимум 10%. Поэтому если квартира объективно дороже своих аналогов в соседних домах, вероятнее всего банк откажет. Чаще всего такие квартиры продаются в комплекте с полной меблировкой и техникой, но важно понимать, что мебель и техника не идут в залог банку. Банк кредитует только стены в вашей квартире и их отделку. Всё остальное нужно будет приобретать за собственные средства.
Причина 2. Перепланировка
У каждого банка свой перечень допустимых перепланировок в квартире. Важно какое заключение даст оценщик: возможно ли узаконение, стоимость затрат на узаконение. С легкостью пропустят перепланировку по совмещению санузлов почти все банки, однако если вы увеличили санузел или установили мокрые точки ("душевая кабина", "раковина", "стиральная машинка", "унитаз"), то скорее всего будет отказ. Банк "ДОМ.РФ" однако принимает в залог квартиры, в которых санузел был увеличен за счет коридора, и жилая площадь не была затронута.
Не пройдет в банке и перепланировка, если были затронуты несущие стены. Кстати, тот самый пресловутый "пенёчек" под окном рядом с батареей - тоже часть несущей стены и сносить его нельзя.
Отдельной статьей следует выделить газифицированную кухню. Обращаться с газом нужно осторожно и если увеличить кухню за счет жилой комнаты возможно (при наличии других жилых помещений), то переносить такую кухню запрещено.
Причина 3. Захват общедомового имущества.
Очень щепетильный вопрос: в случае, если вы установили дополнительную дверь с соседями в коридоре, банк не обратит внимания. Однако если вы присоединили часть подъездного коридора к квартире, убрав старую входную дверь в квартиру, пусть даже 1-2 квадратных метра, вас ждет категоричный отказ.
Причина 4. Износ дома
Даже если стоимость объекта была рассчитана верно, перепланировки отсутствуют, по объекту все равно может прийти отказ из банка. Одной из причин может быть сам дом, в котором расположена квартира.
Банки не принимают в залог квартиры в домах с износом больше 70%. Для отдельных банков износ должен быть еще меньше:
ДОМ.РФ и УБРиР — 70%, Сбербанк — 65%, Юникредитбанк — 60%, Альфа-банк — 55%, Транскапиталбанк — 50%, Банк Россия — 40%.
Износ дома зависит от года постройки и проводился ли в доме капитальный ремонт с года постройки. Самый простой способ проверить подходит ли ваш дом под залог — позвонить оценщику. Он сможет рассчитать верно износ,найдет информацию о капитальном ремонте.
Причина 5. Недостаточный пакет документов
Отсутствие грамотно собранного пакета документов тоже может послужить причиной отказа. Важным пунктом в перечне документов является техническая документация. Она должна содержать либо технический паспорт, либо поэтажный план с экспликацией. Почитать о том, что такое экспликация можно в моей статье.
Без четко читаемого плана с описанием характеристик помещений и площади ни оценщик, ни сотрудник банка не сможет сделать верные выводы о соответствии фотографий квартиры плану, о наличии перепланировки.
С какими причинами отказов сталкивались Вы?