Собственники квартир, часто задают вопросы:
Должна ли у УК предоставлять собственникам МКД, финансовые документы ?
Имеют ли право собственники знакомиться с договором с подрядчиками?
Должна ли УК предоставлять собственникам годовой отчёт с расчетами?
Давайте вместе разбираться .
Одно из условий договора управления МКД без которого договор не считается заключенным это порядок определения цены договора ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Объем затрат на содержание общего имущества МКД, который распределяется между всеми собственниками помещений в доме пропорционально занимаемой площади это Цена договора управления МКД
Расходы на содержание общего имущества можно определять разными способами:
- по смете: список работ, их суммарная стоимость. Смета приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком — собственниками помещений;
- по плану: список запланированных работ, прикладывается порядок учета и проверки качества работ, оплата идет по фактической стоимости работ.
Порядок планирования работ, учета и подтверждения расходов должен быть описан в условиях договора.
Цена договора управления МКД рассчитывается исходя из перечня, объема работ и услуг, оказываемых управляющей организацией. п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Между собственниками и управляющей организацией может быть установлена "твердая" или"гибкая" цена договора.
Гибкая цена договора управления
- собственники МКД оплачивают предварительную стоимость договора, предусматривается расчет по завершению работ и фактическим затратам на них.
Для закрепления гибкой цены в договоре используют формулировку «Цена предварительная». Возможно ее увеличить на размер стоимости дополнительных работ. Повысить цену можно при условии предварительного уведомления собственников и отсутствия возражений с их стороны. ч. 5 ст. 709 ГК РФ.
Гибкая цена договора обернется излишними затратами для собственников - вслучае если УК выполнила работы, которые в предварительную смету не были включены. Этот способ подходит тем МКД, в которых главный по дому имеет активную позицию и готов контролировать проведенные работы, согласовывать и оценивать надобность дополнительного ремонта и прочее. Метод предполагает тесное сотрудничество между сторонами, чтобы все оставались в выгодных условиях.
Твердая цена договора управления
— это цена, которая выставляется сразу. Она разделяется между собственниками исходя из площади квартир и выплачивается в течение года, на который заключен договор. В этом случае управляющая компания не просит внести дополнительные деньги, не проводит еще какие-либо сборы, но в то же время не возвращает те деньги, что остались не использованными к концу расчетного периода. Экономия остается в фонде УК.
Твердая цена устанавливается в момент подписания договора и не меняется в течение всего срока его действия. Для закрепления цены в договоре прописывают: «Цена твердая, изменению не подлежит». Изменение цены договора возможно только по соглашению сторон. Такая договоренность может выглядеть как условие в договоре или как дополнительное соглашение к нему. Этот метод удобен тем жильцам, которые не проявляют активность. Для них это что-то вроде «все включено»: платишь один раз и заранее.
Включение цены в договор
Все цены должны указываться цифрами максимально подробно. Порядок и условия нужно описать в словесной форме:
- как определяется цена (чаще всего по плану работ, который дается в приложении к договору),
- способы расчета,
- индексация и ее процент, если есть (а так же как часто в течение года применяется индекс и чем это обусловлено),
- другие возможности изменения цены.
Цена может меняться с согласия сторон. Новые условия вносятся в договор в качестве поправок.
Что рекомендует государство?
Минстрой России рекомендует
определять твердую цену договора управления, с возможностью ее индексации. Предлагает руководствоваться планово- договорной стоимостью фактически выполненных работ и услуг по содержанию общего имущества МКД. Такая позиция изложена в п. 9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.
При этом УК не обязана вести полностью прозрачную отчётность перед собственниками: чеки и договоры подряда могут скрываться от жильцов, если иного не прописано в договоре.
Собственник участвует в приемке работ и оценивает, приемлем ли результат. Организация же в этом случае пользуется гражданским правом об экономии подрядчика (имеет право получить установленную плату, даже если в ходе работ смогла сэкономить без ущерба качеству).
Законодателем обозначен контроль со стороны представителей собственников помещений в МКД, В соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ:
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
То, как должен выглядеть и что должен содержать годовой отчет, также как и формат отчетности управляющей организации перед собственниками МКД должно быть прописанно в договоре.
На качество и регулярность проведения работ по управлению МКД не влияет выбранный способ заключения договора и его цены.
Для справедливого определения цены договора в нем также должны быть указан состав общедомового имущества МКД и описаны меры контроля со стороны жильцов.
Если собственники хотят ежегодно обсуждать с управляющей организацией затраты за прошедший год и будущую цену договора, необходимо ежегодно организовывать общее собрание собственников. В соответствии с ч. 1. ст. 45 ЖК РФ.
Если собственники хотят получать подробные сведения о стоимости работ и услуг, необходимо внести в договор пункт о том, что управляющая организация сообщает не просто цену, но и предоставляет расчет сметной стоимости.
Управляющая компания заинтересована получить большую прибыль.
Собственники дома заинтересованы в контроле расхода средств своей управляющей организации.
P. S.
Мы должны осознавать, что в независимости от того, установлена ли гибкая или твердая цена договора, если управляющая организация не чистоплотна, а собственники не организованны, то хищения средств не избежать.