Конфликты бывших супругов вокруг недвижимого имущества чаще всего приводят к финансовым потерям с двух противоборствующих сторон. Эмоции и обиды не позволяют трезво оценить ситуацию.
Адвокаты и юристы, получающие деньги не за результат, а за время в судебном процессе кормится могут годами.
Имущество простаивает или находится под арестом. Цена такой недвижимости часто падает на 30-40%. Бывают случаи продажи долей по бросовой цене.
Сегодня разбираем ошибки сторон на примере клиентов.
Случай 1. Почему суд приносит лишь убытки.
Обращается клиентка.
"Помогите продать долю в квартире. После 27 судебных заседаний и двух лет, я так не смогла ничего решить с квартирой, в которой не живу"
Выясняется, что квартиру покупали вместе с мужем, по ипотеке в браке. Ипотеку выплатили, после чего развелись. Очевидный факт, доказуемый из ипотечного договора, документов на квартиру, что это совместно-нажитое имущество. Два года стороны тратили время в суде, пытаясь доказать, что одна из сторон сделала больший вклад, чем другая. Практика показывает, что в 90% случаев стороны останутся с 1/2. Но! Адвокаты конечно же втянуть людей в суд. Толку никакого.
Самое важное. Суд приносит убытки. Деньги из такой квартиры можно вытащить, только продав долю. Бывший муж свою долю продавать не хочет. Блокирует сделку.
Внимание! Как только мы написали бывшему мужу, что начали заниматься продажей доли и сделали ему предложение о выкупе, настрой его резко поменялся. В таком случае он начинает понимать, что скоро получит не самых благоприятных соседей. ИТОГ? За 1,5 месяца переговоров, бывший муж выкупил долю и отдал деньги.
Стоило ли судится два года? Очевдно, что нет. Деньги на адвокатов потрачены впустую.
Случай 2. Даже после суда придется договариваться.
Продали квартиру за 19 млн рублей. Остаются покупатели, которые очень просят в это же доме найти квартиру за 18,6 млн рублей. Выясняем, что такая квартира есть. Но! После суда прошло три года, стоит пустая квартира, никто в ней не живет. Находим через консъержку владельца.
Мужчина заявляет, что хочет за квартиру 20 млн рублей. Мы просим показать документы, выясняется, что квартира разделена по решению суда. Поясняем, что бывшая жена отдельный собственник.
По сути квартира после развода и раздела имущества становится аналогом коммунальной квартиры.
А раз так, то нужны контакты бывшей жены.
Бывшая супруга живет в другом браке за городом.
"Я устала ему объяснять, что он теперь не хозяин все квартиры. Почему он решает, сколько она стоит. Я свою половину готова продать за 8 млн рублей. Ведите своих покупателей конечно я согласна."
Возвращаемся к мужчине.
- Смотрите, вы за свою квартиру просили 20 млн рублей. Так как у вас 1/2, то ваша половина вами оценивается в 10 млн рублей. Так?
- Так! Раз моя половина 10 млн рублей, ее тоже должна стоить 10 млн рублей!
- Нет. Ваша бывшая супруга распоряжается уже свой 1/2 самостоятельно. И за свою половину она хочет 8 млн рублей.
- Как?! Почему?! Она обязана продавать за 10 млн рублей. Иначе покупатель не оценит мою половину за 10 млн рублей!
-Послушайте. Наш покупатель готов выкупить вашу квартиру за 18,6 млн рублей. С учетом нашей комиссии вы получите желаемые 10 млн рублей, супруга делаемые 8 млн рублей. Каждая доля в квартире после раздела имущества оценивается своим владельцем по своему усмотрению.
Стоит ли говорить, что нам пришлось еще 5 раз объяснять мужчине, почему он имеет право продать за 10 млн рублей, его бывшая жена за 8 млн рублей, а покупателю нужна вся квартира.
ИТОГ! Два года они не могли договорится даже после решения суда. За что они судились? Чтобы потом их деньги лежали мертвым грузом в странном активе? Смысл был в этих судах? Проще было бы сразу продать квартиру.
Случай 3. Когда не удается договорится, теряете деньги
К нам обращается мужчина с просьбой продать долю в однокомнатной квратире.
Много лет просил бывшую супругу определиться с продажей трехкомнатной квартиры, где у него выделена 2/3 собственности.
Квартира досталась ему от его покойных родителей. Прописаны были на момент приватизации с мамоей и женой, которую привез из другого города. После смерти мамы получил от нее 1/3 по наследству. Так бывшая жена стала обладателем 1/3 квартиры. Требует оставить всю квартиру сыну от общего брака.
На момент обращения в квартире никто не живет. В результате суда 2/3 доли были выделены в натуральной величине в виде двух комнат. Встречаемся с бывшей женой клиента.
-Вы черные агенты! Я с вами говорить не буду!
-Послушайте. Вот договор с вашим супругом и поручение продать 2/3, ваш супруг владеет двумя из трех комнат в квартире, их и продает. Хотя по большому счету ему принадлежит 2/3 площади. Он готов пойти на уступки, ему нужно 3,5 млн рублей, квартира стоит 7 млн рублей. Если он сейчас продаст каждую комнату по 1,7 млн рублей, то вы свою самую маленькую комнату больше чем 1,5 млн рублей не продадите. Вы понимаете, что вся нежилая площадь в таком случае превратится в общую? Если Вы согласитесь продать всю квартиру, ваш бывший муж заберет 3,5 млн рублей и вы получите не 1,5 млн рублей, а 3,5 млн и купите сыну квартиру в области.
-Нет! Вы не можете продать долю без моего согласия.
-Это не так. Мы вам делаем предложение, по первоочередному праву выкупа, вот бумага с предложением официально заверенная. Вы можете в течение 30 дней купить у нашего клиента две комнаты за 3,2 млн рублей. Дальше он выставить свои доли на продажу.
-У меня нет таких денег!
-Тогда давайте продадим всю квартиру. Вы получите 3,5 млн рублей.
-Нет! Он отсюда ничего не получит.
Через два месяца обе комнаты были проданы. Клиент получил 3,2 млн рублей. Как стало потом известно, третью комнату продали 1,4 млн рублей. Так, наш клиент не дополучил 300000 рублей, а его бывшая жена 2,1 млн рублей.
КАКИЕ ВЫВОДЫ МОЖНО СДЕЛАТЬ?
1. Судится нужно в особых случаях, когда действительно надо по суду доказывать, что одному из супругов принадлежит доля, и для суда надо собирать особые доказательства.
2. Даже, если один из супругов не работал, а второй платил ипотеку, содержал жену, которая сидела с ребенком, но квартира была куплена в браке, второму неработавшему собственнику все равно принадлежит 1/2, если не было оговорено других условий или источником первоначального взноса не были деньги супруга, не попадающие под определение совместной собственности.
3. Судится на ровно месте нет смысла. Бетон в суде не превратится в деньги.
4. Каждый из владельцев вправе самостоятельно оценивать свою долю и распоряжаться своей долей.
5. Договорится о мирной продаже и разделе денег выгоднее, чем воевать годами за пассив в виде бетона.
________________