Покупка жилья – сложная, трудоемкая, а главное, рискованная сделка, поэтому многие люди, желающие приобрести объект недвижимости, обращаются в риэлтерские фирмы или к частным маклерам. Каждому, кто когда-либо пользовался услугами посредников, известно, что за работу этих специалистов придется заплатить приличную сумму.
Не у всех потенциальных клиентов риэлтерского агентства есть материальная возможность оплатить услуги посредников. Так что многие люди, планирующие купить квартиру, вынуждены самостоятельно проводить данную предстоящую сделку.
Сразу следует заметить, что покупка жилого помещения – более сложная операция с недвижимостью, чем реализация жилья. Поэтому покупатель должен быть предельно внимательным в ходе сделки. Ведь один неверный шаг может привести к серьезным проблемам в будущем.
В первую очередь покупатель должен решить, какая именно квартира ему нужна.
По каким критериям следует выбирать будущее жилье:
- Первичный или вторичный рынок недвижимого имущества.
- Какую сумму покупатель готов потратить на покупку жилого объекта.
- В каком районе города он хочет приобрести жилье.
- Для чего человек покупает квартиру (проживание или сдача в аренду).
- В каком жилом здании хочет проживать потенциальный покупатель (панельный, кирпичный).
- Этаж и планировка.
- Наличие или отсутствие ремонта.
- Способ покупки жилья – наличные или заемные средства (ипотека).
Затем потенциальному покупателю нужно приступить к поиску объекта недвижимости. Этот процесс занимает достаточно много времени, поэтому человеку заранее нужно запастись терпением.
Найти подходящие варианты жилья можно и в местных печатных изданиях, и на специальных порталах в интернете, и на досках объявлений, расположенных на улицах города. После того, как покупателю удастся выбрать несколько объявлений о продаже жилья, ему стоит обзвонить продавцов.
Сразу следует заметить, что разговаривать нужно только с полноправным владельцем реализуемого жилого помещения, а не с его друзьями, родственниками или доверенными лицами. Это поможет покупателю избежать встречи с квартирными аферистами. Договорившись с одним (или несколькими) продавцом о встрече, человеку нужно разработать план осмотра квартиры.
В первую очередь покупатель должен осмотреть территорию возле дома, оценить уровень инфраструктуры в этом районе (наличие детских садов, торговых учреждений, банков, поликлиник и т. д.).
Осмотр жилья должен происходить днем. Если продавец любыми способами старается избежать встречи с покупателем в дневное время, ссылаясь на занятость, то это является первым признаком, что с реализуемой квартирой что-то не так.
Человеку перед покупкой жилого объекта следует выяснить, планируется ли в ближайшие годы строительство домов в выбранном микрорайоне. Для этого нужно ознакомиться с планом развития микрорайона. Это не всегда возможно.
Так что человеку, который по состоянию здоровья или по индивидуальным соображениям не хочет круглосуточно дышать строительной пылью и слушать непрерывный шум строительной техники, лучше выбрать дом вблизи парка или рядом с памятниками культуры, где строительство объектов недвижимости происходить точно не будет.
Затем покупателю необходимо внимательно осмотреть дом. Если на внешних стенах жилого здания присутствуют трещины и установлены теплоизоляционные плиты, то, вероятнее всего, в квартире тепло и сухо не будет.
Особое внимание, конечно, нужно уделить жилому помещению. Покупатель должен убедиться, что сантехника в квартире исправная, нет прогнивших труб, что на стенах жилого помещения отсутствует грибок, разрушающий строительные материалы.
Покупателю по возможности нужно познакомиться с людьми, проживающими в этом доме, выяснить, какой образ жизни ведет хозяин реализуемого жилья, как ему досталась эта недвижимость.
Кроме того, человеку следует оценить состояние подъезда и лестничной клетки, чтобы понять, какой контингент людей будет жить с ним по соседству. Ведь проживать рядом с алкоголиками и наркозависимыми людьми не только дискомфортно, но и опасно.
Подписание предварительного соглашения
Если после осмотра покупатель твердо решил приобрести жилое помещение, то ему следует заключить с продавцом предварительное соглашение.
В этом договоре должны быть прописаны все условия предстоящей операции с недвижимостью: стоимость реализуемой жилплощади, дата заключения основного договора, основные параметры объекта сделки, личные данные продавца и покупателя.
Кроме того, в предварительном договоре должна быть указана сумма задатка и меры, которые будут приняты в отношении участника сделки, нарушившего условия этого документа. Подписание договора задатка – важная процедура, особенно для покупателя.
Ведь на начальном этапе сделки продавец может назвать одну цену за квартиру, а в момент подписания основного договора у нотариуса озвучить совсем другую сумму. Наличие предварительного соглашения поможет покупателю избежать подобных неприятных нюансов.
Проверка приобретаемых квадратных метров на юридическую чистоту
Чтобы убедиться, что квартира не обременена залогом и собственностью третьих лиц (помимо продавца) покупателю необходимо сделать следующее:
Проверить у владельца продаваемой недвижимости правоустанавливающую документацию, технические документы (технический паспорт, план-экспликацию, поэтажный план, выписку из ГКН и др.).
Если в жилом помещении была сделана перепланировка, то у продавца должна быть официальная бумага, свидетельствующая о том, что перепланировка согласована с уполномоченными органами.
Покупателю нужно убедиться, что у собственника нет психических отклонений, и он не числится в психиатрическом диспансере. Для этого он может попросить соответствующую справку у продавца.
Дело в том, что сделка может быть признана недействительной, если однажды выяснится, что в момент подписания договора продавец был психически нездоровым.
Покупателю нужно обратиться в местное отделение паспортного стола, чтобы получить информацию о том, кто был зарегистрирован на этой жилплощади, и куда выписался, нет ли среди совладельцев квартиры без вести, пропавших или отбывающих срок наказания в тюрьме людей.
Так же покупатель может заказать в ЕГРН справку, свидетельствующую о том, какие операции с приобретаемой недвижимостью были проведены в прошлом, кто и когда приватизировал это жилье.
И еще один важный момент: покупатель, во что бы то ни стало, должен узнать участвовали ли дети, проживающие на тот момент в муниципальной квартире, в процедуре приватизации. Ведь по закону несовершеннолетние граждане, которые не участвовали в приватизации, могут в будущем заявить права на это жилье.
Таким образом, приобрести недвижимость без помощи посредников, конечно, можно, но для этого нужны определенные знания в сфере сделок с жильем, много свободного времени и терпение.
Кроме того, покупателю лучше всего обратиться к правоведу, чтобы проверить жилье на юридическую чистоту, потому что сделать это самостоятельно практически невозможно.