Итогом 2019 года на первичном рынке недвижимости массового сегмента Москвы стали трансформации, которые определили вектор развития и новые тренды. Законодательные перемены оказали свое влияние и на девелоперов, и на покупателей жилья, хотя процесс обновления рынка только входит в силу, и доля проектов с эскроу не превышает 20% в старых границах Москвы. Каковы результаты года в целом и что будет дальше?
«Прежде всего, первая половина года была очень активной. Среди потребителей были сформированы высокие инфляционные ожидания, что стимулировало спрос на первичном рынке. Прогнозируемые последствия реформы активно обсуждались участниками рынка, и покупатели, подстегиваемые информацией об удорожании жилья, спешили покупать квартиры в новостройках. Соответственно, застройщики имели возможность корректировать цены, учитывая не только стадию готовности проекта, но и показатели продаж», - отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон».
Кроме того, свои коррективы внесло повышение НДС, которое еще продолжали обсуждать в первые месяцы 2019 года. Статистика показывает, что первые 2 квартала были самыми яркими в 2019 году. Прирост спроса в Москве, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 29,3% и 15,5%, соответственно. Новая Москва завершила I квартал увеличением объемов продаж на 14,6%, отмечает эксперт.
2020 год рынок новостроек встречает с такими изменениями, как увеличение доли жилья на более высоких стадиях готовности и соответствующим ростом продаж на данных этапах строительства.
Во-первых, активизация спроса в первых двух кварталах 2019 года привела к вымыванию предложения, которое в дальнейшем не было скомпенсировано новыми объемами. Покупателей интересовали варианты, реализуемые по стартовым ценам. Во-вторых, застройщики наращивали темпы строительства к 1 июля 2019 года, что поспособствовало сокращению доли экспозиции на начальных стадиях. В-третьих, важным событием стало замедление выхода новых проектов.
Н. Кузнецова констатирует, что рынок движется в сторону готового жилья, что очень заметно в столичном комфорт-классе. По трети экспозиции квартир здесь приходится на стадию монтажных работ (34%) и заключительный цикл (30%). Доли такого предложения увеличились на 10% и достигли указанных показателей. Начальный этап потерял 19%, и сейчас его доля составляет 21%.
Что касается продаж, то структура спроса также претерпела изменения. Новостройки на начальном этапе показали падение объемов продаж на уровне 30%, а доля уменьшилась с 61% до 42%.
Изменения налицо, хотя на эту стадию строительства все еще приходится большая часть реализации.
В 2020 году логично ожидать дальнейшего удорожания недвижимости, продиктованного ростом строительной готовности проектов. Как уже отмечалось, замедление темпов выхода нового предложения (на 64% меньше проектов в комфорт-классе, чем в 2018 году) вносит свои коррективы.
Прогнозы на 2020 год – прирост средневзвешенной стоимости на 8-9% в новостройках комфорт-класса. Более дорогой сегмент также покажет положительную динамику. Снижение ипотечных ставок, которое отмечается с середины 2019 года, скорее всего, продолжится и в начале 2020 года. Однако этот фактор носит в большей степени компенсирующий характер. Такая ситуация обусловлена ростом среднего уровня цен и бюджетными ограничениями при покупке квартир.