На днях я участвовал в дружеской дискуссии, посвященной доходностям инвестиций на российском рынке недвижимости. Я утверждал, что проекты редевелопмента могут обеспечивать инвесторам доходность свыше 20% годовых в рублях. Мой очень Уважаемый и Известный оппонент доказывал, что это слишком много и достичь такого уровня доходности невозможно с учетом «долгосрочного тренда на падение спроса в секторе недвижимости». Мы долго спорили и в конце концов доругались до того, что по версии моего оппонента «такая доходность - это фейк и обман», а по моей - «доходные проекты есть – протри глаза».⚡️💥 Ну и потом пришлось показать проект с доходностью выше 20%. Он, увы, совершенно не подходит под критерии ТРИНФИКО по параметру площади – очень маленький и очень малоприбыльный, но хорошо иллюстрирует логику и возможную доходность проектов редевелопмента.
Я напишу о нем здесь, т.к. дискуссия о доходности существует и на полях facebook. Итак, проектик найден был мной почти случайно - недалеко от офиса ТРИНФИКО стоит особнячок, я иногда мимо него хожу. Его точный адрес - Астраханский переулок д. 5/9 с.14. Некоторое время назад объект был выставлен на продажу, т.е. появился на ряде порталов. На майских выходных возникла идея его «обсчитать». Расстояние от метро «Проспект мира» - 7 мин. пешком. Площадь объекта 770 м2, он 3-х этажный (что важно, не «памятник»), состоит как бы их двух половин. Одна половина – административная, другая – старая водонапорная башня. Собственник оценивает его в 56 млн. р. Цена 1 м2 таким образом 77 500 р. Концепция редевелопмента этого объекта заключается в превращении особняка в мини-гостиницу под управлением некоего мини-гостиничного оператора с последующей продажей номеров в розницу в качестве арендного бизнеса. Мини-гостиница - best use здания, рядом расположен очень успешный апарт-отель Garden Embassy, можете посмотреть его цены на booking и удивиться.
Кратко о проекте:
1️⃣ Проектирование и согласования. Мы выпускаем ГПЗУ и получаем разрешение на реконструкцию, делаем архитектурный проект (с рабочей документацией). На все это вместе тратим 16 млн. р. Важное допущение – нам удается на 70 м2 увеличить площадь здания за счет чердачных помещений. На фотографиях видно, что крыша у здания двускатная, небольшое увеличение высоты конька позволит разместить на чердаке 3 дополнительных номера. Обе части здания подвергаются тотальной перепланировке, переносится лестница, которая по новой концепции располагается в «трубе» водонапорной башни, и входная группа с ресепшн. Благодаря этим решениям мы получаем примерно 30 гостиничных номеров площадью от 22 до 13 м2 и одно большое пространство на вершине водонапорной башни, которое можно использовать как зал для мероприятий.
2️⃣ Реконструкция. За очень скромные, но в целом достаточные 34 000 р. за 1м2 общей площади мы физически делаем перепланировки и ремонты в здании, превращаем старое административное здание в мини-отель – демонтируем старые стены, строим новые, меняем инженерные системы, устанавливаем двери, меняем окна, приводим в порядок фасад, делаем простую внутреннюю отделку номеров. За 15 400 р. за 1м2 полезной площади мы делаем меблировку номеров и отделываем санузлы. Весь строительный бюджет составляет 35,4 млн.р.
3️⃣ Продажи. Продаем полностью оборудованные для сдачи в посуточную аренду номера по цене от 290 до 330 тыс. р. за 1 м2. Средняя цена лота (15 м2) – 4,65 млн. р. Как продаем – в розницу, фактически получаем все деньги в конце после сдачи объекта в эксплуатацию по договорам купли-продажи. Бронировать начинаем за 3 квартала до сдачи. Продаем через одного или нескольких брокеров, которые работают за 2% комиссии. Темп продаж – 4 лота в месяц. На рекламу тратим 500 тыс. р. в месяц. Выручка от продаж – 183,8 млн. р.
4️⃣ Финансовая деятельность. Если реализовывать проект на собственные средства, то всего необходимо будет вложить 125 млн. р. (вкл. 56 млн. на покупку). Чистая прибыль может составить 30 млн. р., IRR 21,8%. Но если привлечь на реализацию проекта банковский кредит под 11% годовых и снизить инвестиции до 60 млн. р., то прибыль может уменьшится до 25 млн. р., зато IRR способен достичь 32,8%.
5️⃣ Сроки и управление проектом. Расчетный период реализации проекта – 1 год 9 мес. Есть затраты на управление и администрирование проектом, я поставил их на уровне 1,4 млн. р. в месяц. Затраты на охрану, уборку, связь и т.д. – тоже учтены.
Малый масштаб проекта подразумевает ограниченность в ресурсах: лишних денег нет, да и экономить уже не на чем. Т.е. проект очень чувствительный. Любые негативные колебания и «черные лебеди» ведут к уменьшению доходности проекта, а она и так невелика. Прибыль в 25-30 млн.р. почти за 2 года? Для большинства серьезных инвесторов это просто смешная возня. Именно поэтому я недавно написал пост с характеристиками проектов, которые мы в ТРИНФИКО ищем. Если речь про центр города (Москва или Санкт-Петербург), то объекты должны иметь площадь никак не меньше 4 тыс. м2.
✅ Описанный выше проект в действительности непростой, даже весьма сложный. И все-таки, если кто-то из моих читателей захочет получить подробное описание этого проекта со всеми необходимыми финансовыми выкладками, просто поставьте «➕».
Если верите в редевелопмент, в честную доходность выше 20% годовых в рублях и потенциал рынка недвижимости – ставьте «лайк»! 👍
🤬Не согласны со мной и моими расчетами? Пишите почему!🧐
🔥Важный дисклеймер: я не продаю и не рекламирую этот объект, не получаю вознаграждение от его продавца ни в какой форме, не привлекаю деньги для его реализации и не обещаю никакой доходности. Совершенно точно не нужно воспринимать мой пост как предложение финансовых услуг в любой форме. Предпосылки всех расчетов отражают только мой взгляд на рынок, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим!🔥