Много ли риэлторы заработали на квартирах вторичного рынка Москвы в 2019 году? Почему спрос опять перетекает в сегмент новостроек и что будет, если ключевая ставка Центробанка снизится? Обо всем этом рассказал Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Одна из основных тенденций прошлого года, наблюдавшихся на вторичном рынке старомосковского жилья, – ежемесячное сокращение актуального спроса, выраженного во внесенных авансах, по отношению к аналогичным периодам 2018-го (за исключением февраля, который по уровню активности покупателей сопоставим с февралем прошлого года).
Так, в январе этого года компанией было получено на 15% авансов меньше в сравнении с январем 2018-го. В марте годовое падение спроса составило 20%, в апреле – 17%, в мае – 30%. В июне отрицательная динамика достигла пика – минус 40%. Июль отставал от того же периода 2018-го на 7%, август – на 12%. В сентябре было внесено уже на 25% авансов меньше, чем годом ранее, в октябре – на 30%, в ноябре – на 30% (данные по декабрю еще подсчитываются).
Можно выделить несколько основных причин ослабления активности покупателей: ухудшение платежеспособности большей части населения, ощутимый дефицит ликвидного предложения на «вторичке», эффект высокой базы (осенью прошлого года в сегменте наблюдался ажиотажный рост спроса), а также уменьшение количества ипотечных сделок.
Также необходимо упомянуть еще один фактор, повлиявший в прошлом году на обострение конкуренции между первичным и вторичным рынками: информационный шум, поднятый в СМИ по поводу по поводу перехода застройщиков на проектное финансирование.
Опасаясь прогнозируемого существенного роста цен, покупатели, выбиравшие между «первичкой» и «вторичкой», поспешили приобрести квартиру в новостройке. Согласно наблюдениям специалистов «ИНКОМ-Недвижимость», именно по этой причине с середины весны 2019-го, когда интерес к теме проектного финансирования начал нарастать, до конца лета вторичный сегмент суммарно потерял 30% сделок.
Еще одна интересная тенденция минувшего года – рост средней стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке столицы в условиях ослабления спроса. На ценовую картину во многом повлияли причины статистического характера – к примеру, накопление в объеме предложения дорогостоящих и малоликвидных лотов, а также переход во вторичный сегмент большого количества объектов, ранее экспонируемых в новостройках. Также необходимо учитывать поведенческие характеристики продавцов, в особенности это касается собственников квартир, относящихся к массовому сегменту.
В условиях сильнейшего дефицита бюджетного и качественного предложения владельцы таких объектов начинают завышать цены. Кроме того, увеличение стоимости предложения вторичного жилья фиксировалось в тех районах, где ожидаются масштабные изменения в составе жилищного фонда и инфраструктуры в ходе реализации программы реновации. Продавцы квартир в этих локациях, понимая, что качество жизни и облик районов изменятся к лучшему, уже начинают повышать цены на свои квартиры.
Согласно нашим прогнозам, в 2020 году с ценами на вторичном рынке недвижимости старой Москвы не произойдет каких-то радикальных изменений, думаю, они будут оставаться примерно на одном уровне, максимум – произойдут небольшие колебания в отдельных сегментах жилья.
Дело в том, что тенденции, влияющие на снижение и рост средних ценовых показателей на «вторичке», будут уравновешивать друг друга.
Так, например, один из факторов, который мог бы привести к сокращению стоимости квартир – невысокая платежеспособность большей части населения, вследствие чего некоторые люди, которые хотели бы приобрести недвижимость, пока не могут себе этого позволить. Еще один фактор – эмоциональное состояние самих покупателей: из-за сильной неуверенности в завтрашнем дне, в том числе в стабильности своего материального положения (даже если сейчас оно находится на приемлемом уровне), они не решаются выйти на сделку.
Помимо этого, определенные опасения вызывает у них и общеполитическая обстановка – скажем, ожидание введения нового пакета санкций со стороны США. И лишь в том случае, когда из-за определенных жизненных обстоятельств потребители уже больше не могут откладывать решение квартирного вопроса, они отбрасывают свои страхи и все-таки выходят на рынок.
С другой стороны, есть факторы, которые могли бы повлиять на рост цен на вторичную недвижимость, – например, снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам. И если в 2020 году ставки по ипотеке хотя бы немного уменьшатся, то для части потенциальных покупателей это станет сигналом для положительного принятия решения по кредиту, что, соответственно, отразится на ситуации со спросом и ценами.
Кроме того, предложение во вторичном сегменте становится более разнообразным за счет уже упомянутого перехода объектов с «первички», и потребители, если у них есть финансовая возможность для этого, предпочитают приобрести квартиру в новом жилищном фонде, чья стоимость выше, чем у объектов в устаревших пяти- и девятиэтажных домах. В целом же, повторюсь, описанные выше факторы будут уравновешивать друг друга, поэтому мы не ожидаем существенного роста или падения цен в 2020 году.