Какие мифы сейчас существуют в связи с эскроу-счетами? Что является заблуждением по поводу новой реформы?
В последнее время в России большое внимание уделено проблеме обмана дольщиков. И чтобы изменить сложившуюся ситуацию правительство вносить большое количество поправок в законодательство о долевом строительстве.
Первый миф: полная отмена долевого строительства
Сейчас распространены слухи о том, что в нашей стране будет отменено долевое строительство и что теперь приобрести жилье в новостройках можно лишь после ввода дома в эксплуатацию. Данный миф также содержит и дополнительное утверждение о том, что будут отменены и договора долевого участия (ДДУ), а на смену им придут эскроу-счета. Но в реальности ситуация иная.
С 1 июля 2019 года было введено в силу правило об обязательном использовании эскроу-счетов при приобретении жилья в новостройках. Новая схема заключается в том, что дольщик с застройщиком тоже заключают договор долевого участия, однако теперь в обязательном порядке нужно проводить оплату через эскроу-счет. Денежные средства за продаваемое жилье будут перечисляться не прямо к застройщику, а в банк, в котором они будут заблокированы до завершения строительства. И в случае если девелопер введет в эксплуатацию дом вовремя, то денежные средства будут разблокированы в его пользу.
Если же многоквартирный дом станет долгостроем, то дольщик сможет расторгнуть договор долевого участия и вернуть свои деньги.
Второй миф: больше не будет обманутых дольщиков
Начиная с 1 июля 2019 года эскроу-счета стали обязательными. После этого все будущие проекты, также как и реализуемые на данный момент, обязаны использовать новый способ оплаты ДДУ. В этом государство видит решение проблемы обманутых дольщиков. Но в этом есть и свои нюансы.
В первую очередь эскроу-счета не стали помощью тем лицам, которые уже стали обманутыми дольщиками. Они не попадают под правовую защиту экроу-счетов и могут бороться за свои права в рамках прежних редакций 214-ФЗ. Помимо этого, для получения обратно заблокированных денежных средств нужно расторгнуть договор долевого участия, что не выгодно для дольщика.
Также следует понимать, что эскроу-счет является гарантом номинальной возвратности денег, а не компенсационности. В 214-ФЗ говорится, что на момент блокировки денег уполномоченный банк не будет начислять проценты на средства дольщика. И при расторжении договора долевого участия дольщику будет возвращена та сумма, которую заблокировали. А значит, эскроу не дает компенсации потерям от увеличения цен на рынке, инфляции и иных проблем.
Третий миф: из-за эскроу цены на недвижимость поднимутся
Данное мнение является мифом лишь наполовину. Из-за того, что застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков и получат эти средства лишь после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, это приводит к ряду трудностей для застройщика в плане финансирования для строительства. Одним из очевидных источников финансирования является банковское кредитование (проектное финансирование). И если в прежние времена застройщики использовали «беспроцентные» средства дольщиков, то сейчас появляется необходимость в кредитных деньгах (с 5−7% годовых). И это, в свою очередь, приведет к увеличению себестоимости и повышению цены жилья.
В целом данная реформа будет иметь плавный переход, который займет примерно 2−3 года. На протяжении первой половины этого года процент договоров долевого участия с эскроу-счетами был не больше 3−5% от всей массы, и такой небольшой объем не в состоянии кардинально влиять на рынок.
Тем не менее, в ближайший год ожидается повышение цен, которое связано с новой реформой, но стоит учитывать и тот факт, что на стоимость недвижимости влияет и покупательская способность населения. Поэтому схожие по характеристикам квартиры в разных местах могут иметь отличие в цене в 2−3 раза. Возможность повышения стоимости новых квартир ограничен экономическими факторами, поэтому ожидаемый из-за реформ рост цен не будет резким.