Главным событием 2019 года для строительной отрасли стало принятие поправок в 214-ФЗ и переход на проектное финансирование. Столь важные изменения не могли не повлиять на состояние рынка и поведение застройщиков и покупателей.
«День икс» — 1 июля 2019 года, переход на новую схему финансирования долевого строительства — ждали со страхом. Застройщики боялись не вписаться в новые правила, покупатели опасались роста цен.
А тут еще национальный проект «Жилье и городская среда», который в первый же год провалился не без участия проектного финансирования и эскроу-счетов. С запуска реформы прошло полгода, можно уже подводить первые итоги.
Каковы основные тенденции уходящего года?
1. Изменения в долевом строительстве привели к замедлению девелоперской активности. В 2019 году в Москве на рынок вышло намного меньше проектов, чем в 2018-м. При этом основную часть предложения составляют новые очереди и корпуса в проектах, которые уже реализуются.
2. Рост цен, конечно, случился. Не такой взрывной, как прогнозировали пессимисты, но ощутимый. Стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента и бизнес-класса за последний год выросла на 7-10%, а в наиболее востребованных проектах — аж на 15%.
К ноябрю средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте достигла 173 тыс. рублей для квартир и 182 тыс. рублей для апартаментов. В бизнес-классе эти цифры поднялись до 237 тыс. рублей и 259 тыс. рублей.
Читайте также: Квартира в наследство, в дар и налог с продажи – новое в налоговом кодексе с 2020 года
Понятно, что покупатели стали меньше покупать. Существующий спрос поддерживается снижением ипотечных ставок и уменьшением объема выхода новых предложений.
3. Изменилась стратегия девелоперов в отношении ценообразования. Раньше они изначально закладывали в проект максимальную маржинальность — если смелые ожидания не оправдывались, объявляли скидки и акции. Сейчас промахиваться с ценой нельзя, и подход к ценообразованию стал осторожнее.
4. Такой подход девелоперов к ценообразованию вернул на рынок инвесторов. Взвешенный ценник на старте продаж превратил недвижимость в более выгодный по сравнению с банковскими депозитами инструмент для инвестиций.
Количество тех, кто купил квартиру или апартаменты с целью вложения или сохранения средств, выросло на 5% и достигло 13% от общего числа покупателей.
5. Снижение ключевой ставки Центробанка РФ. На протяжении года она понижалась несколько раз и в декабре достигла отметки в 6,25%. Вслед за ней снижались и ипотечные ставки, в итоге средняя ставка по ипотечным кредитам упала до нового исторического минимума в 9,2%.
Читайте также: Рынок недвижимости в стагнации, население беднеет, а застройщики банкротятся - эксперт об итогах 2019 года
6. Внедрение цифровизации. Застройщики разрабатывают приложения для новоселов, заявку на ипотеку можно подать онлайн — для клиента активно внедряется digital, упрощая покупку квартиры и последующую жизнь в ней.
7. Не осталось незамеченным появление на рынке крохотных квартир и апартаментов. Правда, трендом это не назвать — студий в общем объеме предложения заметно больше не становится, да и спрос на такие лоты не растет. Вероятно, застройщики «прощупывают почву», выводя на рынок проекты с микроквартирами.
8. Увеличилось количество проектов реконструкций в массовом сегменте. Раньше это было присуще дорогим сегментам жилья. Вышедшие в августе на рынок реконструированные общежития с квартирками от 11 кв. м стали сенсацией.
9. Уменьшилась доля рассрочки в общем объеме сделок. Эта тенденция особенно показала себя в бизнес-классе, в котором раньше сделки с рассрочкой платежа составляли около 35%. Сейчас девелоперы почти не предоставляют беспроцентную рассрочку, и клиенты стали предпочитать ипотеку. Тем более, что ставки по ней снизились.
10. Рост новостроек в высоту. В Подмосковье и Новой Москве этажность изменилась не столь ощутимо, а вот в «старой» Москве доля высоток растет уже третий год. С лета 2017 года стало почти в 2 раза больше домов выше 30 этажей.
В дальнейшем свой вклад внесут проекты, построенные по программе реновации.
Теперь про будущее — эксперты считают, что 2020 год станет благоприятным для покупателей. Рынок будут определять они, а не застройщики. А застройщики будут вынуждены делать скидки, проводить акции, чтобы поддерживать интерес к своим проектам. Ипотечные ставки, вероятно, продолжат снижение, что тоже хорошо для покупателей.