В «БЕСТ-Новострой» подвели предварительные итоги 2019-го года. По мнению экспертов, главное событие, а именно переход отрасли на проектное финансирование, наложило отпечаток на состояние рынка в целом, определило его основные тренды, а также сказалось на поведении покупателей и стратегии девелоперов.
1. Одной из главных тенденций уходящего года, связанной с изменениями в долевом строительстве, стало замедление девелоперской активности. По оценкам консультантов «БЕСТ-Новострой», с января по декабрь на столичный рынок в различных форматах и классах недвижимости вышло 62 проекта против 93, пополнивших рынок в 2018-ом.
2. При этом ожидаемого взрывного роста цен в результате изменений в долевом строительстве не случилось. Однако в течение года во всех сегментах первичного рынка наблюдался рост средней стоимости метра по причине повышения строительной готовности проектов. В жилых комплексах комфорт-класса цена метра выросла на 7%, в бизнес-классе – на 5%, премиум прибавил 8%, а элит- 18%. Аналогичная ценовая ситуация отмечена и в формате апартаментов.
3. В течение года претерпела изменения стратегия девелоперов в отношении ценообразования. Раньше в проект изначально закладывалась едва ли не максимальная маржинальность, а если смелый прогноз не оправдывался, то цену можно было скорректировать за счет акций и скидок. Сейчас у девелоперов права на такие ошибки нет, поэтому подход к ценообразованию стал очень взвешенным и осторожным уже на самом старте.
4. Благодаря взвешенному ценообразованию со стороны девелоперов, на первичный рынок вернулись инвесторы: осторожный взвешенный ценник на старте продаж позволил им снова рассматривать недвижимость как более выгодный инструмент по сравнению с банковскими депозитами. В итоге, с января по декабрь 2019 года доля тех, кто приобрел квартиру с целью вложить или сохранить средства, выросла на 5% и достигла отметки в 13% от общего объема покупателей.
5. Еще один тренд 2019-го - снижение ключевой ставки, которая в декабре достигла отметки в 6,25%. Вслед за снижением ключевой ставки в течение года планомерно снижались и ставки по ипотеке, в результате сегодня заемщиками доступны кредиты со ставкой от 6,9% (СМП Банк) до 8,5% (в Московском кредитном банке).
6. Также нельзя не заметить, что одним из главных трендов 2019 года стала цифровизация практически всех бизнес-процессов. Компании начинают активно использовать big data – прежде всего, для анализа рынка и выявления потребностей клиентов. Это позволяет максимально точно разрабатывать наиболее востребованный продукт и настраивать рекламные кампании, отстраиваться от конкурентов.
7. Заметным событием в уходящем году стало появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких площадей. Однако считать это новым трендом не стоит – и предложение студий в общем объеме заметно не увеличивается, и спрос на такие лоты особо не растет. Судя по всему, выводя на рынок проекты с микроквартирами, девелоперы таким образом пока лишь изучают спрос на подобные лоты.
8. В массовом сегменте в 2019 году наметилось увеличение проектов реконструкции, ранее это было присуще более дорогим сегментам жилья. В августе открылись продажи двух проектах реконструкции «My Space на Дегунинской» и «My Space на Фрезерной», где на экспозиции были представлены лоты площадью от 10,9 кв. м. В октябре рынок пополнился еще двумя проектами реконструкции – жилыми комплексами «Бульвар Матроса Железняка 11» и «Измайловский проезд 22-1».
9. Также в уходящем году отчетливо проявилось сокращение доли рассрочек в общем объеме сделок. Особенно эта тенденция характерна для новостроек бизнес-класса, где раньше сделки с рассрочкой платежа составляли порядка 35%. Сейчас, когда девелоперы практически перестали предоставлять рассрочки без процентов, а ставки по ипотеке снизились, те, кто предпочитал рассрочку, стали уходить «в ипотеку». Пока доля рассрочки сократилась на 5-7%, но в будущем этот процесс будет лишь набирать обороты.
10. Наконец, еще один тренд - рост высотности проектов. И если в Подмосковье и Новой Москве высотность в последние годы менялась не столь ощутимо, то в старых границах Москвы доля высотных корпусов заметно увеличивается уже третий год подряд, во всяком случае, с лета 2017 года число корпусов выше 30 этажей выросло почти вдвое – с 67 до 117.