Задержала статью. Простите великодушно. Начнем серию публикаций в новом году с нее :-)
Итак, документы - самый сложный вопрос в покупке недвижимости. Большинство страхов покупателя, связанных с обманом и мошенничеством в сфере недвижимости, проистекают именно отсюда. В моей практике были клиенты, прекрасно разбирающиеся в юридических вопросах сделки купли-продажи недвижимости, но большинство действительно редко с этим сталкиваются. Рассказываю о ключевых этапах.
Прежде всего, надо понимать, что у нас довольно часто меняется законодательство. Например, с 1 января 2016 года установлен пятилетний срок владения квартирой для продажи ее без НДФЛ, до этого действовал трехлетний срок. Совсем свежие изменения касаются долевых сделок с недвижимостью, здесь вообще масса нюансов.
Если ваша сделка ипотечная, то с большой долей вероятности, юрист и агент вам могут не понадобиться (хотя если у вас серьезные опасения или были негативные жизненные примеры, ничто не мешает вам подстраховаться).
Если имущество продают родители или опекуны от имени несовершеннолетних, сделка обязательно будет проводиться под контролем органов опеки, и лучше нанять юриста, чтобы документы были верно составлены.
Когда просить документы у собственников?
На самом деле, желательно проверить документы уже при первой встрече. Банально для того, чтобы учесть возможные расходы при оформлении сделки и знать, насколько она может затянуться. Поэтому не лишним будет при звонке продавцу попросить его взять с собой оригиналы документов на квартиру. Кстати, если продавец отказывается их показывать, то это повод насторожиться.
Если не получилось увидеть документы при просмотре квартиры, можно попросить выслать их скан или фото на e-mail или в мессенджер. В этом случае фото должны быть четкими настолько, чтобы хорошо читался весь текст. Отличный вариант - отдельная встреча для проверки документов в офисе вашего юриста. На ней же можно оформить задаток, если с документами все в порядке.
Как заказать выписку ЕГРН?
Совсем правильно будет заказать выписку ЕГРН по адресу квартиры. Напоминаю, через онлайн-сервисы, например, этот по адресу можно узнать кадастровый номер. В принципе, там же можно заказать и выписку ЕГРН. Лучше сразу заказывать еще и выписку о переходе права собственности. Один документ стоит порядка 250 рублей.
На сайте Росреестра можно онлайн проверить основные данные о квартире и узнать ее кадастровую стоимость. В приведенном ниже примере, данные и ограничения о правах отсутствуют. Это значит, что собственник их не зарегистрировал. То есть он является владельцем квартиры, но его право не зарегистрировано в Росреестре. В таком случае лучше попросить собственника зарегистрировать своё право перед сделкой. Напоминаю, пошлина за регистрацию права на квартиру в Курске - 2 000 рублей.
Для таких случаев всегда лучше, если документы кроме вас проверит юрист. Дело в том, что при регистрации сделки купли-продажи собственник может не подавать свидетельства на регистрацию, а оставить себе. Поэтому, если есть сомнения, лучше обратиться к профессионалам.
Долевое жилье. Какие должны быть документы?
Если вы покупаете квартиру в долях, то прежде всего нужно лично убедиться, что все собственники готовы к продаже, а доли каждого не обременены, не арестованы и не находятся в залоге.
Банки, как правило, не берут в залог доли в недвижимости - такой объект залога будет потом крайне сложно реализовать. Но сегодня на рынке полно различных микрофинансовых организаций, которые могут использовать схемы с залогом долей. Физлицо, предоставляя займ, также может потребовать оформить залог на долю.
На долю может быть наложен арест. К примеру, разведенный мужчина не платит алименты, но имеет в собственности долю в квартире. Из-за неуплаты алиментов приставы могут наложить арест на его долю и пока долг не будет погашен, а арест снять, квартиру нельзя будет продать.
Случаев может быть масса. Смотрите эту информацию онлайн в пункте "Права и ограничения". Если видите там какие-либо записи, кроме знакомого "ипотека в силу закона", значит есть вопросы и повод для консультации с юристом.
Спасибо, что дочитали до конца :-) Скоро продолжу.
Пишите вопросы, комментарии. Мне можно писать в соцсети, ЯндексРайон и т.д. Всегда готова быть полезной в вопросах недвижимости.