Ранее рассказывал о том, что слепое доверие риелтерам может привести к плачевным последствиям и серьезным убыткам. Тогда речь шла о том, что риелтер показал покупателю не тот земельный участок, который фактически продавался.
Сегодня расскажу о другом деле, в котором риелтерское агентство пыталось взыскать со своего клиента деньги за "оказанные" услуги.
Я уже неоднократно обращал внимание на необходимость грамотного оформления договоров и иных документов. Ошибки здесь могут иметь вполне реальные денежные значения. Поэтому договорную работу лучше поручать профессионалам с большим опытом работы. В противном случае, предприниматель может стать заложником собственных неправильно составленных документов.
Наглядным примером такой ситуации является следующее дело.
И.И. Иванов решил продать квартиру, перешедшую ему по наследству. Для этого он подал объявление на одном известном сайте.
Поскольку стоимость квартиры была немного ниже аналогов, на объявление сразу обратили внимание.
К Иванову И.И. пришли риелтеры из ООО "Премьер Недвижимость" и сообщили, что нашли покупателя на его квартиру. На для того чтобы продать свою квартиру, И.И. Иванову нужно заключить договор с ООО "Премьер Недвижимость". На это предложение И.И. Иванов ответил согласием.
В один день был заключен агентский договор И.И. Иванова с ООО "Премьер Недвижимость", а также предварительный договор купли-продажи квартиры И.И. Иванова с П.П. Петровым*.
В последующем квартира была продана, но И.И. Иванов отказал выплачивать ООО "Премьер Недвижимость" какие-либо деньги. В связи с этим риелтерское агентство подало против него иск.
В исковом заявлении истец требовал взыскать с И.И. Иванова агентское вознаграждение и проценты за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении дела, представитель ответчика обратил внимание на содержание договора. В соответствии с ним, Агентство должно было исполнить следующие обязанности:
1. Осмотреть объект недвижимости и проверить правильность оформления документов недвижимости.
2. Бесплатно разместить заявку в свою информационную базу.
3. Предоставить сведения о наличии подобного предложения на рынке и степени его ликвидности.
4. Разработать рекламный проект и осуществить рекламу объекта в газете и на эффективных интернет ресурсах.
5. Информировать И.И. Иванова об интересе к объекту недвижимости и причинах его отсутствия.
6. Провести работу по подготовке правовых и сопутствующих документов, необходимых для отчуждения объекта.
7. Оказать услуги по организации сделки купли-продажи объекта недвижимости, оказать содействие в подаче документов на регистрацию в уполномоченный орган, оказать содействие в проведении безопасных наличных и безналичных расчетов.
8. Обеспечить сохранность документов, переданных И.И. Ивановым на хранение.
9. Извещать И.И. Иванова о ходе выполнения работ.
10. Составить предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
Вот такой перечень обязанностей лежал на агентстве. На первый взгляд, раз И.И. Иванов продал квартиру, то агентство выполнило свои обязанности. Однако при изучении текста договора выяснилось, что представитель агентства ничего не может пояснить о его исполнении. Фактически у агентства отсутствовали какие-либо доказательства исполнения своих обязанностей по договору.
Разберем эту позицию подробнее.
1. Осмотреть объект недвижимости и проверить правильность оформления документов недвижимости.
В данном пункте говорится об осмотре недвижимости и проверке документов. Относительно осмотра недвижимости спора нет - он был проведен, но есть один нюанс, о котором поговорим далее.
А вот, что понимается под "проверкой правильности оформления документов" - это большая загадка. Представитель агентства так и не смог пояснить, что скрывается за этим словосочетанием. В данном случае, продажа квартиры не предполагала сбора каких-то специфических документов. Из документов на квартиру была только выписка из ЕГРН. Собственно только ее и мог проверить риелтер, но такая проверка была лишена какого-либо смысла.
2. Бесплатно разместить заявку в свою информационную базу.
Смысл в такой обязанности вроде есть. Здесь подразумевается, что через некую базу будет осуществляться поиск потенциальных покупателей. Но в контексте взаимоотношений между истцом и ответчиком смысл в таком действии полностью отсутствует.
Нет никакого смысла подавать заявку в информационную базу, если одновременно с заключением агентского договора был заключен и предварительный договор купли-продажи квартиры. Смысла искать других покупателей уже не было.
По аналогии, после заключения договора, не было смысла и проводить осмотр квартиры, поскольку он был проведен до этого. И повторный осмотр не проводился.
Впрочем в судебном заседании представителю агентства был задан соответствующий вопрос, но он не смог на него ответить.
3. Предоставить сведения о наличии подобного предложения на рынке и степени его ликвидности.
4. Разработать рекламный проект и осуществить рекламу объекта в газете и на эффективных интернет ресурсах.
5. Информировать И.И. Иванова об интересе к объекту недвижимости и причинах его отсутствия.
Все эти обязанности объединяют следующие общие недостатки.
Смысл в таких обязанностях есть только тогда, когда покупатель на квартиру еще не найден. Если покупатель найден, то сама обязанность и ее исполнение утрачивают смысл.
В судебном заседании представитель агентства также не смог пояснить в чем их смысл. Кроме того, представитель не смог представить подтверждения исполнения агентством этих обязанностей.
6. Провести работу по подготовке правовых и сопутствующих документов, необходимых для отчуждения объекта.
Здесь недостатки по аналогии с п.1. Никакие документы в данном случае не нужно было подготавливать. Представитель агентства так и не смог пояснить о каких документах шла речь.
Единственным документом, подготовленным агентством был предварительный договор. Но на нем мы остановимся позднее.
7. Оказать услуги по организации сделки купли-продажи объекта недвижимости, оказать содействие в подаче документов на регистрацию в уполномоченный орган, оказать содействие в проведении безопасных наличных и безналичных расчетов.
Здесь тоже за нагромождением фраз отсутствует какой-либо смысл. Представитель агентства так и не смог пояснить что это за услуги по организации сделки и что за содействие оказывалось И.И. Иванову.
8. Обеспечить сохранность документов, переданных И.И. Ивановым на хранение.
Здесь все было проще, поскольку никакие документа от И.И. Иванова в агентство не передавались и их сохранность не обеспечивалась.
9. Извещать И.И. Иванова о ходе выполнения работ.
Теоретически это правильная обязанность и она должна быть в договорах подобного вида. Но в данном случае агентство не смогло представить доказательств извещения клиента о ходе выполнения работ.
10. Составить предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
Это, пожалуй, единственный пункт, который был выполнен агентством. Однако и здесь был допущен серьезный ЛЯП, который все портил. В соответствии с условиями предварительного договора, основной договор должен был быть заключен в определенную дату. Однако в эту дату основной договор не был заключен из-за того, что покупатель не смог собрать необходимые документы (квартира покупалась в кредит). При этом, исходя из смысла взаимоотношений сторон, ответственность за сбор таких документов лежала на агентстве.
Соответственно, хотя такой договор и был составлен, но его ценность в связи с нарушением сроков заключения основного договора, стала равной нулю.
Учитывая все эти доводы, суд отказал в удовлетворении иска ООО "Премьер Недвижимость" к И.И. Иванову.
Как видим, в данном случае договор, на основании которого ООО "Премьер Недвижимость" пыталось оказывать И.И. Иванову услуги и взыскать с него деньги, очевидно не соответствовал характеру фактических отношений между сторонами. Поэтому, не смотря на то, что покупатель был найден и квартира продана, суд отказал агентству в удовлетворении требований.
* ФИО вымышлены
_________________
Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
Ставьте "нравится" и пишите свое мнение о заметке. Нам Важно то, что Вы думаете.