Я много раз писал, что инвестиции в недвижимость, в частности в новостройки, сейчас не интересны. Доход от них составляет около 10% годовых, а чтобы его получить, нужно подождать минимум год, а то и два.
Совсем недавно произошло знаковое событие – мне предложили инвестировать в объект, продажи которого стартуют летом 2020 года.
До настоящего времени я знал всего лишь несколько примеров успешного вложения средств в новостройки. Успехом считался доход в 12%-15% годовых и я с большим сомнением относился к этой идее, поскольку риск таких вложений был очень высоким.
Объект, который меня заинтересовал, находится рядом с метро, в черте города. Хоть здания и будут высокими, но это комплекс, состоящий всего из двух башен. На старте продаж доступны для покупки небольшие квартиры, так называемые студии, размером 25м2.
Конечно, несмотря на очевидные плюсы, есть и риски – самые главный из которых состоит в том, что рынок может «упасть». Но дисконт, с которым мне предложили купить инвестиционные метры, компенсирует возможные риски. Не смотря на потенциал в 25% годовых, я все же, воздержусь от инвестиций. Возможно зря. Время покажет 😉
В целом, я остаюсь на той же позиции. Покупка новостройки, с целью заработать, весьма сомнительная затея, но все-же даже сейчас на рынке есть объекты, которые можно рассмотреть для такой покупки. Конечно, если знать куда смотреть.:)
Мои рекомендации для покупки новостройки, если у вас нет сил себя сдерживать и хочется рискнуть, таковы:
1. Покупайте маленькое.
ЖК должен быть небольшой. Если в комплексе, условно 10 зданий, то продажи будут идти долго и у застройщика «в рукаве» всегда будет дополнительный объем квартир. А значит, купить вашу квартиру по переуступке будет меньше желающих.
2. Метро должно быть близко. Не далее 10-15 минут пешком.
3. Пытайте менеджера по продажам, чтобы он объяснил вам все нюансы. Вид из окон, сторону света и другие важные особенности расположения квартиры. К примеру, иногда дом строят на стилобате (такое большое бетонное основание). У нижних этажей может быть не удачный вид на стилобат, паркинг, другой корпус или техническое сооружение. Когда дом будет возведен, покупатели это увидят «глазами» и это может усложнить продажу.
4. Не используете ипотеку, она «убивает» весь доход. Средняя скорость, с которой дорожают новостройки, составляет те самые 10% годовых, что сопоставимо со ставкой по ипотеке.
5. Отдавайте предпочтение квартирам с отделкой от застройщика. Те, кто их покупает, не понимают, что сильно переплачивают и ремонт там весьма условный, но такие квартиры покупают раньше остальных.
6. Правильно считайте свой доход. Если у застройщика квартира в рекламе стоит на 10% дороже, чем купили её вы, это не значит, что вы заработали те самые 10%. Потому что у застройщика в 99% случаев есть скидки и больше возможностей привлечь покупателя, чем у вас. Спуститесь на землю и ориентируйтесь на дисконт в 5%-10% от цены застройщика, при продаже своей «инвестиционной» квартиры.
7. Не жадничайте. Определите уровень дохода, на который вы рассчитываете, и продавайте квартиру как только найдется покупатель по этой цене. Рынок может «упасть» в любой момент и тогда вы хоть и останетесь с квартирой, но без запланированного дохода от ее приобретения.
Как вывод из всего вышесказанного – не торопитесь с покупкой. Менеджеры по продажам новостроек сейчас очень хорошо подготовлены и умеют убеждать. Держите голову холодной, а калькулятор под рукой. Успешных вам инвестиций!
