— Добрый день! Я купил апартаменты в New Gudauri. Можете помочь с оформлением договора купли-продажи? Мне кажется, что его условия немного противоречат здравому смыслу 🤷♂️ – с этого звонка Клиента из Польши и началась наша захватывающая дух история. Хотя нет, началась она два года назад и при совсем других обстоятельствах, но о прологе потом…
— Конечно! Сделки с недвижимостью – моя особая страсть 😉
И вот он – договор. Стандартная купля-продажа, которую десятками регистрирует Публичный реестр каждый день. Простая сделка, восхищающая быстротой исполнения многих иностранцев (всего несколько часов на регистрацию по факту предоставления одного лишь договора!). Что ж, давайте разбираться… И вот тут можно вспомнить о прологе… Два года назад компания друзей, искатавшая вдоль и поперек склоны итальянских-французских и швейцарских Альп, решила насладиться зимой на Кавказе. Ребята попали в Гудаури и пропали… Величественный Казбек, вполне себе годные трассы, недорогое вино и душа Грузии определили выбор – здесь нужно иметь недвижимость!
Ну и где, как не в Нью Гудаури?! ⛷ 🏂 Курорт ски-ин/ски-аут, красивые картинки комплекса с барами и ресторанами обещали и каталку и апре-ски не хуже европейских. Ай-да, решили мои горнолыжники, и заключили предварительный договор купли-продажи с компанией Редко.
По договору объект, в котором располагались апартаменты, должны были завершить строительством летом того же года. Продавец обещал ремонт до декабря, а в декабре свежеотремонтированные апарты в сданном в эксплуатацию корпусе можно было использовать в собственных целях или выгодно сдавать в аренду при помощи все того же Застройщика – ведь он пообещал в договоре и техническую и коммерческую эксплуатацию объекта, и ресепшн и все-все-все не ниже европейских стандартов!
И вот… осень следующего года. Обещанный застройщиком зимний сезон 2018/2019 потерян, но дело прошлое – наконец-то долгожданный договор купли-продажи! И уже не предварительный, а очень даже основной! Можно ехать принимать объект и смело мчаться в Дом юстиции за скорой регистрацией права собственности. Но мои иностранцы, помните, договор прежде прочитали и как люди здравомыслящие решили больше не полагаться на грузинский «все будет хорошо, мы же в Грузии» и не дожидаться очередного «вай мэ», а показать договор юристам.👍
Ну, а теперь часть профессиональная, сугубо юридическая. Помните, все начиналось с предварительного договора купли-продажи в далеком теперь уже 2018 — заглянем туда, решили мы, справедливо полагая, что условия в основном договоре от условий предварительного отличаться не должны. Ну и, само собой, нужно проверить апартаменты по реестру. Здесь начались первые «открытия» 🙈.
Оказалось, что здание, в котором расположены апартаменты, не сдано в эксплуатацию и недвижимость мои иностранные инвесторы покупают в строящемся объекте 🤦🏻♀️ (об особенностях оформления прав в новостройках мы потом расскажем отдельно). Дальше-больше! Апартаменты зарегистрированы за застройщиком (this is ok), но заложены Банку по свеженькому договору ипотеки 🤦🏻♂️! Упоминания о моих бедолагах-горнолыжниках в реестре никакого, а ведь по предварительному договору была обещана регистрация обременения объекта обязательством по их передаче Покупателю…
Берегите себя и свои инвестиции, а продолжение истории я расскажу вам завтра😉