Скажу сразу: я буду здесь писать не про алгоритм продажи - он давно известен - а про практику, которая бывает очень разнообразной. И при одном и том же алгоритме ведет к разным результатам.
Потому что в продаже долей квартир чаще приоритетное значение имеет не столько знание законов, сколько умение договариваться. Тем не менее очень коротко и без юридических изысков все же поясню некоторые ключевые моменты. Проблемы с долевой собственностью возникают как правило в ситуациях, когда собственники получают квартиру по наследству или при прекращении семейных отношений (развод). Это примерно 80%, когда начинаются баталии и разногласия. Хотя есть и иные примеры (один из них приведу ниже).
Нужно иметь в виду, что у собственников долей есть право преимущественной покупки остальных долей. То есть прежде, чем продать (именно продать, а не подарить) долю третьим лицам, Вы должны предложить выкупить долю остальным собственникам. А теперь несколько историй с разной степенью успешности итогового
Скажу сразу: я буду здесь писать не про алгоритм продажи - он давно известен - а про практику, которая бывает очень разнообразной. И при одном и том же алгоритме ведет к разным результатам.
Потому что в продаже долей квартир чаще приоритетное значение имеет не столько знание законов, сколько умение договариваться.
Тем не менее очень коротко и без юридических изысков все же поясню некоторые ключевые моменты.
Проблемы с долевой собственностью возникают как правило в ситуациях, когда собственники получают квартиру по наследству или при прекращении семейных отношений (развод). Это примерно 80%, когда начинаются баталии и разногласия. Хотя есть и иные примеры (один из них приведу ниже).
Нужно иметь в виду, что у собственников долей есть право преимущественной покупки остальных долей. То есть прежде, чем продать (именно продать, а не подарить) долю третьим лицам, Вы должны предложить выкупить долю остальным собственникам.
А теперь несколько историй с разной степенью успешности итогового результата. Поехали!
1) По наследству квартира досталась двум сторонам, одни жили в Питере, другие в Беларуси. Одни торопились продать свои доли, другие не очень. Первые были сговорчивыми, вторые хотели как можно больше денег и занимали жесткую позицию. Мы выставили квартиру на продажу и получили предложение от покупателя (условно - 12 млн), то есть по 6 млн каждой из сторон. Первая сторона согласилась на данную стоимость, вторая - нет. Других предложений на рынке не было, поэтому сделка не состоялась. В итоге первая сторона продала свою долю инвесторам за 4,5 млн (говорю ж - деньги очень были нужны), которые квартиру фактически захватили (напоминаю, что вторая сторона проживала в Беларуси, ситуацию не контролировала и была материально необеспеченной). Инвесторы квартиру полностью продавать уже не хотели и после долгих мытарств выкупили оставшуюся долю у жадных несговорчивых ранее сособственников уже за 4 млн.
2) После развода супруги по решению суда получили по 1/2 доли каждому в трехкомнатной квартире. Супруга там проживала, супруг проживал в другом месте долгое время. Потом у него появилась другая семья и возник вопрос о получении своей доли в денежном эквиваленте. Супруга продавать квартиру целиком отказывалась. Долю выкупать не хотела. Супруг выставил свою 1/2 долю на продажу, что вызвало негодование супруги. Появились желающие эту долю купить, о чем было сообщено супруге. Супруга не поверила и думала, что это блеф и попытка ее обмануть.
Разъяснение ситуации и печальных перспектив для супруги проводилось периодически и систематически с терпением и максимальной эмпатией (хотя это было довольно сложно, учитывая ее реакцию не происходящее).
В итоге здравый смысл возобладал и долю она выкупила, хотя и по более низкой цене, нежели хотел супруг.
Ситуация продолжалась несколько лет, но ее можно отнести к положительному результату.
3) При приобретении квартиры на еще несовершеннолетнего сына отец оформил 1/4 доли. Семья распалась, сын вырос и захотел получить деньги за свою долю, поскольку в этой квартире не жил. Так получилось, что остальными 3/4 в данной квартире к этому моменту владела уже его тетя - сестра отца. Тете было оправлено уведомление о праве преимущественной покупки с предложением о цене. Сначала тетя не согласилась на указанную цену, но после недолгих размышлений решила взять ипотеку и, согласовав цену таким образом, что довольными остались обе стороны, долю приобрела, став собственником всей квартиры.
Процесс мог бы затянуться, но готовность обеих сторон к достижению договоренностей привела к тому, что все прошло спокойно и без нервотрепки.
Вот, собственно, несколько примеров, что при одном и том же алгоритме результат бывает довольно разным.
Причем в данном процессе очень важно, что люди уже не могут мыслить рационально, включают эмоции, остро реагируют на ситуации. Поэтому многим в этом вопросе нужен квалифицированный помощник, которые разъяснит и подскажет как достичь наилучшего результата с минимальными потерями времени и нервов.
До встречи!