Коворкинги стали одним из самых бурно растущих сегментов недвижимости. Сектор будет пополняться новыми игроками в лице иностранных сетей и крупных девелоперов.
ПРИЧИНЫ РОСТА: КРИЗИС И ШЕРИНГ
В Москве коворкинги начали активно развиваться с конца 2014 года. Импульс к росту, что интересно, дал экономический кризис, резкое обесценивание национальной валюты и дестабилизация рынка офисов. Именно на этой почве формат получил серьезный старт. В 2014 году в Москве было четыре коворкинга, к началу 2016 года – уже порядка двадцати. В кризис многие компании экономят на офисах, переезжают в объекты классом ниже, например за МКАД. Но при этом топ-менеджерам требуются площадки, кабинеты в центре Москвы для общения с клиентами. Кроме того, многие граждане потеряли работу, что дало стимул к развитию фриланса и малого бизнеса, а эти аудитории являются потребителем коворкингов. Подчеркнем, что на западных рынках коворкинги также стали активно развиваться в кризис 2008 года. Россия проходит тот же самый путь, только на 5 – 6 лет позже.
Среди других драйверов сегмента можно назвать – взросление офисного рынка и привычка к продукту: в Москве коворкинги быстро стали понятным форматом и для инвесторов, и для клиентов.
Существует и более глобальная причина для роста. Это смена парадигмы, то есть системы восприятия, осознания мира, в частности, развитие шеринга вместо психологии владения, использование различных девайсов.
Мы стали жить очень быстро. Так, средний срок жизни компаний сократился с 50 лет до 5, все больше игроков с горизонтом планирования бюджета - 3 месяца. Растет число стартапов и число самозанятых. При этом производимый продукт меняется также очень быстро. Иными словами, бизнесу в связи с постоянно меняющимися потребностями требуется легкий вход и легкий выход из арендных условий. Бизнес не хочет никаких капитальных расходов. Компании заинтересованы в том, чтобы прийти в офис с готовой отделкой и оборудованием, и тратить свое время исключительно на работу.
Добавим, что в современных компаниях количество работников никак не отражает доходность. Стартап на несколько человек может генерировать огромные деньги. Им не нужен целый этаж в бизнес-центре, особенно на длительный срок.
ИНВЕСТИЦИИ И ОКУПАЕМОСТЬ
За счёт чего коворкинги привлекаются инвесторов? Существует распространенное мнение, что за счет низкого порога входа. Но здесь ценник зависит от целого ряда факторов. Если коворкинг – оператор идет в отделку, то это высокий порог входа в бизнес.
Объем инвестиций будет сильно зависеть от проекта. Если мы говорим про эконом-вариант в бизнес-центре класса С, то по московским ценам вложения составят от 20 до 30 тыс. рублей на кв. метр. Коворкинг бизнес-класса потребует 30-50 тыс. рублей на кв. м. Премиальный формат коворкинга – от 50 тыс. до 80 тыс. рублей, плюс НДС.
Если мы возьмем традиционный офис, то цифры будут примерно такими же. При этом в коворкинге затраты могут быть и несколько выше: они имеют большую проходимость, поэтому, как правило, делается достаточно качественная, износостойкая отделка.
Растущая конкуренция едва ли приведет к снижению цен на услуги коворкингов. Сейчас расценки и так не велики. В Москве рабочее место стоит в среднем 20-30 тыс. рублей в месяц. Есть и более бюджетные варианты, в пределах 14- 15 тыс. рублей в месяц. С учетом набора предоставляемых услуг это невысокая сумма. Клиенту предоставляется рабочее место, мебель, отличный ремонт, интернет, вся необходимая оргтехника, все канцелярские принадлежности, чай и кофе. Заметим, что работник обычного офиса за месяц может тратить больше на напитки и ланчи. В среднем, стоимость рабочего места в коворкинге в Москве эквивалентна двум чашкам кофе в день в хорошей кофейне.
Главным образом, формат привлекателен за счет быстрой окупаемости. Успешный проект может окупиться за 2 – 2,5 года. Разумеется, если это не покупка недвижимости, а аренда.
МОСКВА – НЕ ВСЯ РОССИЯ?
Часто приходится сталкиваться со стереотипом, что коворкинги - формат, востребованный исключительно в Москве. Но это в корне не верно. В Санкт-Петербурге данный сегмент демонстрирует рост на 40% в год. Очень динамично развивается Казань. Мы как консалтинговая компания видим большое количество запросов на создание коворкингов из городов-миллионников и не только. Собственники офисной недвижимости, которые познакомились с форматом в столице, готовы реализовывать его на местах. У них есть понимание, что в новых реалиях, экономических в том числе, формат будет востребован.
Если говорить о положении нашего рынка относительно крупных европейских столиц, то в Москве доля коворкингов в общем офисном фонде составляет 1%. Для сравнения, в Шанхае – 6%, в Лондоне – 5%. По нашим прогнозам, буквально за пару лет мы догоним европейские столицы. Судя по динамике развития рынка, в Москве через два – три года практически не останется офисных зданий без коворкингов, гибких офисных пространств в том или ином виде.
На сегодняшний день очевидно, что сектор становится всё более конкурентным. Уже сформирован пул крупных игроков, и он будет пополняться новыми именами. В частности, в сегмент коворкингов выходят крупные девелоперы офисной и жилой недвижимости. Профессиональные девелоперы видят, насколько динамично развивается этот рынок и, наверняка, видели финансовые модели, понимают, что коворкинг может быть эффективнее классической аренды. И, конечно, сейчас это востребованный формат, который будет занимать всё большую долю рынка. А для девелоперов жилья это может быть интересным вариантом протестировать офисный продукт.
Уверены, что дальнейшее развитии отрасли будет все более амбициозным и экспериментальным. В частности, будет интересно понаблюдать за развитием формат коливинга при коворкинге, когда в комплексе сдаются также небольшие апартаменты. Пока сложно сказать, насколько эффективно совмещать форматы коворкинга и коливинга, просто потому, что физически проекты пока не открылись. При этом перспективы и потенциал для развития совмещенного формата очевидны. Формат должен пройти такой же путь как прошли коворкинги. Через 2-3 года данный сегмент сформируется и будет понятен как продукт.
Еще больше информации читайте на нашем сайте cbre.ru