Всем здравствуйте!
В этой статье я решила поднять весьма нестандартную тему - кризис. Хоть кризис 2007 года и называется ипотечным, но он больше связан с финансами, нежели с недвижимостью. Просто так сложилось, что в тот период в США недвижимость стала предметом инвестиций и крупных финансовых спекуляций, о которых заемщики даже не подозревали.
Зачем это надо знать? Чтоб уметь анализировать ситуацию в экономике и на рынке недвижимости в том числе.
С ипотекой сталкивается большая часть Россиян. Кто-то относится к ней хорошо, кто-то - плохо. Так где все-таки истина в нынешних реалиях?
Тема кризисов всегда очень сложна, но я постараюсь разложить все по полочкам.
Все знакомы с понятием фондовой биржи. Хоть у нас в России есть крупные биржи, но нашим "акулам" очень далеко до американских. Так уж выходит, что все, что прельщает взор "волков с Уолл-стрит", рано или поздно терпит крах. Так случилось однажды и с рынком недвижимости.
Причины кризиса
Причиной послужила, как всегда, жадность. По ряду причин процентная ставка по кредитам в США в начале 2000-х упала до 1% годовых. Как вы понимаете, это фактически рассрочка, потому что 1% это ну очень мало. Естественно, это привлекло спекулянтов, которые брали такие кредиты, быстренько их приумножали, возвращали основной долг, этот жалкий процент и оставались с огромной прибылью.
Как известно, ипотека - тот же кредит, но под залог жилья. Когда кредитор дает заемщику ипотеку, появляется бумажка, долговое обязательство, которая позволяет банку забрать у вас недвижимость в случае неуплаты- закладная. Закладная хранится у залогодержателя - банка.
На основе закладных составляют другие ценные бумаги - долговые облигации. Банк может продать эту ценную бумага третьему лицу, то есть третье лицо погасит вашу ипотеку в банке и вы уже будете должны этому самому третьему лицу. Причем по законодательству, согласия заемщика не требуется. Ему лишь придет письменное уведомление, что теперь вы заемщик не того самого банка, где вы брали ипотеку, а кого-то другого.
Какую опасность это представляет для заемщика?
Да никакой! Выплаты ваши будут соответствовать кредитному договору, только платить теперь вы будете другой организации.
В итоге эти самые долговые облигации продавались по несколько раз по цепочке, каждое звено которой наваривалось из карманов ни о чем не подозревающих кредитоплатильщиков. И началась та же самая спекуляция ипотечными кредитами.
Ипотечная ставка была маленькая, много семей могли позволить себе ипотеку. Соответственно, рос спрос, росла и цена. Рынок насыщался, все набивали себе карманы и покупали жилье.
Но жадному капиталисту этого было мало. Надо было выдать больше ипотек, чтоб наварить как можно больше денег. Но вот беда, все платежеспособное население уже взяло ипотеку. Надежные заемщики закончились. Тогда начали выдавать кредиты менее надежным, затем совсем ненадежным заемщикам. Условия кредитования стали мягкими как пуховая перина.
Так как экономика в США фактически не регулируется государством, ипотеку начали давать "кому попало": без справки о доходах, без первоначального взноса. И для самых опасных категорий граждан ставка по ипотеке составляла порядка 10%. А надежным клиентам выдавали под 3-4%. Главное было выдать как можно больше кредитов, чтоб потом спекулировать долговыми облигациями.
Последствия кризиса для всего мира
Естественно, неплатежеспособные ипотечники в определенный момент перестали платить взносы. Вскоре это начало носить массовый характер. Сначала залогодержатели не расстраивались, ведь у них в залоге есть недвижимость, которую можно продать и покрыть расходы. Но когда на рынок начало выливаться огромное количество недвижимости, а спроса на неё не было, то рынок начал проседать. В итоге цены на жилье в США упали на ~20%!
Добросовестные заемщики, видя всю ситуацию, что они сейчас платят ипотеку за дом, который сильно обесценился, по старым условиям, тоже переставали платить ипотеку.
Залогодержатели начали терять деньги и разоряться. Среди них было большое количество банков. Банки перестали финансировать другие сферы экономики. Началось сокращение объемов производств во многих сферах. Начались сокращения, потеря рабочих мест, еще больше неуплат по ипотекам, еще больше банкротств и так далее, как снежный ком.
Кто выиграл во всей этой ситуации? Те, у кого ценные бумаги не задерживались долго на руках. Спекулянты и брокеры. Конечные залогодержатели долговых облигаций, расчитывающие на более долгие, но более крупные прибыли, остались в проигрыше.
Продолжение читайте во второй части - Ипотечный кризис 2007. Часть 2. Безопасная ипотека
По вопросам покупки/продажи недвижимости - пишите мне на почту lisarealty@yandex.ru или в Телеграм, ссылка в описании профиля. Для меня главное - качество проделанной работы!
До новых встреч!