Наши законотворцы в целях искоренения практики появления обманутых дольщиков ввели массу изменений в 214-й закон, о котором наверняка слышали многие.
Вроде теперь должно все стать безопасно и надежно в отношениях с застройщиками? Можно смело покупать квартиру в новостройке? Отчасти да. И со временем, когда все новые положения закона будут распространятся на все стройки и всех застройщиков, все действительно должно стать более защищено и гарантированно для покупателя.
Пока не все так просто и хорошо. Поясняю почему.
Вместе с введением кардинально (революционно!) новых правил покупки и финансирования стройки со стороны физических лиц стало понятно, что закон в таком виде работать не сможет (по другому у нас и не бывает!) и просто остановит все строительство и «убьет» всех застройщиков.
Поэтому появились изменения, по сути откладывающие вступление закона в силу.
Признали двух застройщиков «системообразующими». Это ПИК и ЛСР. Действительно это две крупнейшие компании с объемом строящегося жилья 7 000 000 и 4 000 000 кв. м., соответственно, на середину 2019 года. Для справки: в России в год вводится в пределах 80 000 000 кв. м. жилья.
Далее, разрешили достройку,– читай: «продолжение работы по старым правилам», застройщикам у которых строительная готовность дома превышала 30% и количество проданных квартир было выше 10%.
Таких, по оценкам Минстроя, на октябрь 2019 года оказалось около 75% от всех строек в России.
Значит, действительно полноценно защищенных строек в России стало только 25%!
Безусловно, все, что появляется нового, строится по новым правилам. Но если вы ищете квартиру в доме более высокой готовности, риски остаются.
Итак, на что и где смотрим:
1. Проектная декларация.
Выложена на сайте наш.дом.рф, доступна любому обратившемуся в офисе застройщика. Часто весьма объемный документ. Сотни страниц мелкого текста. По сути основное в ней следующее:
- В «шапке» обратите внимание на дату редакции декларации – «по состоянию на …». Сейчас все застройщики должны ее ежемесячно обновлять до 10-го числа каждого месяца.
- Организационно-правовая форма и полное наименование. Сверяйте с другими документами – разрешение на строительство и документы на землю.
- Информация о проектах строительства, в которых в течение трех лет застройщик принимал участие. Они должны быть, как подтверждение опыта. Смотрите, на сколько по ним были выдержаны сроки строительства.
- Финрезультат на последнюю отчетную дату. Здесь данные из бухгалтерского баланса по последнему кварталу. Прибыль (убыток), кредиторская и дебиторская задолженность. У застройщика часто текущий убыток, т. к., если он строит один дом – теперь такое требование и ничем другим не занимается – у него в отчетности одни текущие расходы. Прибыль со сдачи дома он покажет в отчетности по факту сдачи дома. Хорошо, если дом сдается поэтапно и есть некая нераспределенная прибыль с прошлых периодов, которая покрывает текущие убытки. В общем убытков текущих незначительных (не десятки или сотни миллионов) пугаться не нужно. Дебиторка в идеале должна перекрывать кредиторку.
- Адрес объекта, его кадастровый №, должен совпадать с разрешением и документами на землю.
- Срок действия (раздел 14 декларации) Технических условий не должен быть просрочен.
- С декабря 2019 в разделе 17 «О примерном графике реализации проекта строительства» плюсом застройщики должны указывать еще и срок передачи объекта участнику долевого строительства.
- Подпись в конце документа - электронная.
Вообще много интересного в декларации можно найти, отдельно разбираю на живом примере проектной декларации ПИКа здесь.
2. Разрешение на строительство.
Проверяйте организационно-правовую форму (АО, ООО), наименование юрлица, ИНН, ОГРН, адрес. Все должно совпадать!
3. Права на земельный участок.
В идеале, если у застройщика земля в собственности, об этом так и указывается в декларации (раздел 12): «Собственник земельного участка – застройщик». В Москве это редкость. Документы на зелю должны быть в разделе "Разрешительная документация" на сайте наш.дом.рф. В случае аренды земельного участка под застройку – смотрите сам договор аренды: кто собственник, на какой срок заключена аренда. Он должен превышать или быть равным планируемому сроку строительства дома. Закажите за 250 Р на сайте Росреестра ( https://rosreestr.ru/site/fiz/ ) выписку по кадастровому номеру земельного участка. В выписке сможете увидеть собственника, обременения участка.
4. Отчетность.
Ряд показателей, такие как прибыль по итогам последнего отчетного периода есть в декларации и они регулярно (раз в квартал!) должны там обновляться. В доступных документах должен быть также отчет о ежегодном аудите. Все застройщики в обязательном порядке его проходят. С его получением у них вопросов не возникает, поэтому там непрофессиональному бухгалтеру или финансисту интересной информации не увидеть.
5. Сайт.
Полнота информации. Регулярность обновления. Фотоотчет также на сайте наш.дом.рф есть. Наличие фотоотчета на сайте, отзывов (лучше в отельных группах в мессенджерах ищите), новостей. По фотоотчету проверяйте динамику строительства. О динамике чуть ниже.
6. Стройка.
Бесперебойность процессов на стройплощадке. Продленный или даже круглосуточный рабочий день, работа по субботам. В любом конструктивном исполнении при выходе на типовой этаж (первый жилой) застройщик должен идти темпами 2-3 этажа в месяца. Чисто кирпичный дом (каких теперь мало) чуть помедленнее. Кладка внутренних и наружных стен (в монолитном и каркасном конструктиве) должна отставать от возведения каркаса на 2-3 этажа. Монтаж окон еще на 2-3 этажа от стен. Веб-камера на стройплощадке вам в помощь! На сегодняшний день у большинства уверенных в своих обязательствах застройщиков она есть! Дни открытой стройки также устраивают для особо любопытных.
По 214-му закону (ч.2 ст. 21) у застройщика можно потребовать Технико-экономическое обоснование строительства. Очень интересный документ! Очень творческий правда при этом, так как нет каких-то стандартных форм и требований к составлению такого документа. Требуйте! В нем сможете увидеть плановый график строительства и продаж с разбивкой по месяцам. Оценить отклонения от него на текущую дату и понять, что:
- все строится по плану,
- все продается по плану.
Или наоборот…
Также можно затребовать всю актуальную проектную документацию с изменениями. Может быть полезно если есть сомнения в отклонениях по качеству или применяемым материалам!
7. Сети.
Немаловажный вопрос (очень много примеров), когда вроде и дом построен, а с сетями засада… Контролировать здесь сложнее, т. к. визуально не всегда видно фронт работ, освоенный строителями по сетям. Застройщик заключает договор технологического присоединения с сетевой организацией и платит деньги по графику. Строят часто подрядчики у сетевых организаций, которые это право выигрывают на тендерах. С организацией и проведением тендерами у госмонополий все не всегда хорошо и поэтому делают чаще в последний момент. Плюсом еще наши российские погодные условия часто вмешиваются. Если не жалко времени - требуйте договор технологического присоединения у застройщика, смотрите график оплаты и выполнения ТУ со стороны сетевиков. Без специалиста по сетям здесь не разобраться.
Деталей в которые можно «влезать» достаточно много. Нужно соизмерять уровень своих затрат на это с эффектом достигаемым. Слава Богу, с учетом последних ноябрьских поправок в законодательство, теперь и дольщикам и пайщикам прогарантированны выплаты из средств Фонда помощи дольщикам. Причем по текущей рыночной цене и без налога на доход! Когда вот только Фонд со всеми проблемными объектами разберется?
Пусть не появляются такие сложные объекты больше в принципе и минует вас такая проблема!