04 декабря 2019г. прошли слушания по проекту планировки территории. Судя по всему, проект будет принят. Проект доступен на сайте реновация хелп, мое впечатление ниже.
Как известно, цифры знают все. Главные из них:
Площадь участка территории: 222,8 га;
Количество сносимых жилых домов: 63 ед.
Площадь сносимых жилых домов: 0,37 млн.кв.м;
Площадь возводимых жилых домов: 1,17 млн.кв.м (включая встроенно-пристроенные нежилые помещения и нежилые первые этажи);
Площадь сносимых нежилых отдельно стоящих зданий: 0,004 млн.кв.м;
Площадь возводимых нежилых отдельно стоящих зданий: 0,33 млн.кв.м (в т.ч. объектов образования - 0,03 млн.кв.м);
Этажность сносимых домов: 5 этажей (высота ~18 м);
Высота возводимых домов: от 40 до 75 м (от 12 до 25 этажей)
Как видно, цифры радикально отличаются друг от друга. Если увеличение площади отдельно-стоящих помещений в 80 раз можно скорее приветствовать (причем здесь не учитываются нежилые помещения первых этажей жилых домов и встроенно-пристроенных к ним помещений), то увеличение жилого фонда в 3 с лишним раза оставляет серьезные вопросы.
Три главных вопроса:
1. На сколько увеличится население района (количество квартир)?
2. Что будет с транспортной системой района и города?
3. Где парковать автомобиль?
Вопросы оставлю на конец статьи, а пока о "плюшках":
1. Уже сообщили о строительстве новой детско-взрослой поликлиники (750 посещений в смену) на ул. Севанская;
2. В проекте заложено 27 560 кв.м на общеобразовательные учреждения (площадь стандартной советской школы 5 500 кв.м);
3. Рядом с гипермаркетом «Ашан» будет построен физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном;
4. Улучшение транспортной доступности:
- реконструкция Кавказского б-ра, с расширением проезжей части в районе пересечения с Пролетарским пр-м
- строительство новой улицы на участке от Пролетарского пр-та до Бакинской ул.
5. Благоустройство зеленых территорий
- возле р. Городни между Курским и Павелецким направлениями железной дороги
- вблизи р. Чертановки на участке от 1-го Котляковского переулка до Пролетарского проспекта
- зоны «Коллективные сады» у больницы №14 по улице Бехтерева.
6. Бонус в виде устройства велодорожки, протяженностью 5,0 км
Проект планировки территории разбит на два этапа
Этап 1 - проектирование и строительство жилых домов с подземными гаражами, общей площадью 85 750 кв.м, а также строительство 55 200 кв.м нежилых помещений, в т.ч. наземные гаражи.
На настоящий момент ведется работа на четырех стартовых площадках. Ввод домов в эксплуатацию намечен на 2021 год. Ниже фотографии, сделанные мной в первой половине декабря 2019г.
Три из 4-х стартовых дома обретают свои черты:
Этап 2 - снос 63 жилых домов и нежилых объектов (в т.ч. гаражей, здания МФЦ и отделения полиции). Строительство оставшейся части зданий, в т.ч. с подземными паркингами.
В проекте планировки территории приведены места расположения и высоты зданий. В основном, дома расположены компактно, с секциями разной высоты (скорее всего - типовые дома ПИК, коробки без балконов и выступов). Причем указана максимальная высота (40, 55, 60 м и т.д.), возможно в некоторых случаях она будет немного ниже.
Транспорт
Помимо реконструкции Кавказского б-ра и строительства новой дороги на Бакинку (магистраль, 0,9 км), планируются внутриквартальные проезды шириной 6,0 м (по одной полосе в каждом направлении) и 4,5 м (одностороннее движение). Протяженность 6,5 и 0,5 км, соответственно. Будут улицы местного значения шириной 6 м (протяженность 2,1 м).
Утверждена предварительная трассировка первого участка Бирюлевской линии метро длиной около 20 км. Всего построят 9 станций. Ветка имеет потенциал для продления в Щербинку Новой Москвы и от ЗИЛа – в центр столицы. В настоящий момент ведется разработка градостроительной документации. По оптимистическим оценкам, завершить строительство ветки планируется в 2025г.
Парковка
Обещают концепцию "закрытого двора", т.е. дома будут выстроены замкнуто и П-образно, без автомобилей во дворах. Планируется строительство наземных паркингов (насчет подземных паркингов пока непонятно где и сколько, сказано лишь о приспособлении подземных технических помещений домов для размещения объектов Гражданской обороны на 21 900 мест). Вопросы о расположении наземных паркингов и стоимости машино-мест остаются открытыми. Также организуют парковочные места в составе улично-дорожной сети и на внутриквартальных проездах.
https://snos5.ru/phpBB3/viewtopic.php?t=850&start=15 - форум, ссылки на Архитектурные чертежи и экспертные заключения на дома по реновации. Отличный материал!
Итак, главное
1,17 против прежних 0,37 млн.кв м жилья. Много это или мало? Попытаемся разобраться
Вводные:
а) Стандартная площадь двухкомнатной квартиры времен Хрущева составляет порядка 45 кв.м. Современные аналогичные квартиры имеют площадь ~54 кв.м, что на 20% больше;
б) Согласно закону г. Москва, первые этажи жилых домов обязаны быть нежилыми. В Хрущевках первые этажи - жилые;
в) Советские инженеры проектировали дома в духе времени - общедомовая площадь должна была быть сведена к минимуму. Лифты отсутствуют, инженерные короба и мусоропроводы не предусмотрены. Стандартная хрущевка серии I-515 имеет примерно 9% общедомовой площади
Современные дома на примере типового ПИКовского дома (а именно ПИК будет застройщиком кварталов) имеют общедомовую площадь примерно 15% от площади дома (площадь этажа 2340 кв.м, в т.ч. общедомовая - 345 кв.м).
г) Кроме того, какое-то количество собственников увеличат площади своих квартир, докупив себе квадраты.
Исходя из выше изложенного, подсчитаем примерное количество проектируемых квартир, которые заменят сносимые квартиры:
N = ((1 170 000 - N1) *О *Х *К *П) / 45 = (1 111 500 *0,85 *0,8 *0,98 *0,975) / 45 = 16 048 квартир
N1 ~площадь первых этажей = 1,17 млн кв.м / 20 этажей = 58 500 кв.м
О - коэф., учитывающий общедомовую площадь = 0,85
Х - коэф., учитывающий повышенную площадь современных квартир, относительно Хрущевских = 0,8
К ~коэф., учитывающий встроенно-пристроенные помещения = 0,98
П - коэф., учитывающий возможную "докупку" метров и комнат = 0,975
45 - площадь Хрущевской двухкомнатной квартиры
Прежнее количество квартир:
N = (370 000 *0,91) / 45 = 7 482 квартиры
0,91 - коэф., учитывающий общедомовую площадь
45 - площадь Хрущевской двухкомнатной квартиры
