Автор - Сергей Волосников
руководитель департамента
«Оценки и финансово-экономической экспертизы»
АНО "НЭБ"
Сайт - nebexp.ru
Расположение недвижимости является существенным ценообразующим фактором, влияющим на ее стоимость и ставки аренды.
К факторам местоположения относятся:
- престижность района расположения объекта;
- удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения;
- транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта;
- качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне, а также удаленность от источников экологического дискомфорта.
Объекты, расположенные рядом с метро, пользуются большим спросом, и соответственно, их стоимость выше, чем стоимость объектов, которые удалены от станций метро. Шаговая доступность может стать принципиальным моментом при выборе помещения потенциальными арендаторами. Согласно классификации офисной недвижимости Moscow Research Forum, здание класса «А» должно быть расположено не более чем в 15 минутах ходьбы от метро.
После реформы наземного транспорта Москвы 2017 г., город становится более пешеходным, жители отказываются от личного транспорта. И соответственно возрастает роль фактора пешеходной доступности.
Мониторинг рынка недвижимости показывает, что пешеходная удаленность от метро начинает влиять на стоимость и арендную ставку после 5-ой минуты. Оценщики обычно производят корректировку цен на близость метро при различии в пешей удаленности более 5 минут между рассматриваемыми объектами. Таким образом, выделяют 4 интервала удаленности от станции метро:
- удаленность от метро до 5 минут пешком;
- удаленность от метро от 5 минут до 10 минут пешком;
- удаленность от метро от 10 минут до 15 минут пешком;
- за пределами пешей доступности.
О какой-либо общей величине корректировки, справедливой для любой недвижимости по Москве, говорить сложно. Поэтому целесообразно выделить такой диапазон: исследования показывают, что после каждой 5-й минуты пешком ставки аренды падают на 5-24%. Диапазон достаточно широкий, так как в каждом случае на стоимость влияют дополнительные характеристики: назначение, класс, местоположение в округе, площадь, состоянию отделки и прочее.