Многие российские семьи сегодня проживают в квартирах, где дети являются собственниками доли в жилье наравне со взрослыми. Продажа такой недвижимости имеет свои нюансы. Если их не учесть, сделка по продаже квартиры может быть признана незаконной. На что же стоит обратить внимание в первую очередь, чтобы продать квартиру, где один из владельцев несовершеннолетний?
На этот вопрос редакции ГдеЭтотДом.РУ ответили эксперты рынка. Как рассказали специалисты Метриум, по действующему законодательству сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащему несовершеннолетним могут осуществлять законные представители ребенка: родители, усыновители или опекуны. Однако они не имеют права продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку в подобных случаях. Например, несовершеннолетние, после продажи квартиры, не должны остаться без недвижимости, им необходимо выделить долю в другой квартире, причем не дешевле прежней собственности и не меньше ее по площади.
Учитывая данную особенность, эксперты советуют придерживаться следующего алгоритма при продаже недвижимости, где один или несколько собственников не достигли 18 лет.
1. Найти покупателя на старое жилье
Любая сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетних априори является альтернативной, то есть на средства от продажи старой квартиры должен быть куплен новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить в органы опеки адрес приобретаемого жилья, чтобы получить разрешение на сделку. С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не с поиска покупателя на старое жилье. Опытные риэлторы советуют делают наоборот. Первым делом продавцу стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.
Как только найдется покупатель на старую квартиру, с ним необходимо заключить договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья.
«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится. Поэтому сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».
2. Выбрать альтернативную квартиру
Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем. Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП. Однако есть пара правил, которые повышают шанс на положительный ответ.
1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют купить квартиру просторнее предыдущей. Единственный выход в такой ситуации – наделить ребенка большей долей в объекте.
2. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с аналогичной или более высокой стоимостью.Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, обратитесь в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.
Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.
3. Обратиться в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку
За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Туда необходимо предоставить следующий пакет документов:
• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо указать планируемую долю ребенка в новом жилье,
• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,
• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,
• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.
Это минимальный перечень документов на проверку. Органы опеки могут запросить и дополнительные сведения. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры. Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства.
4. Снять всех собственников с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире
При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем. Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении. В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.
Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет). Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней. В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.
5. Заключить договор купли-продажи
Продажа недвижимости, одним из собственников которой является ребенок, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку. В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.
Составление такого договора стоит доверить нотариусу. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.