Разберу сегодня какие варианты для поиска. Как оценивать и выбирать разберу отдельно, чуть позже. Как анализировать объект перед покупкой будет тоже отдельная статья.
Пройдусь по пунктам по основным вариантам для поиска с их кратким разбором:
1. Avito, Cian , доски, газеты итп. Самый простой и самый доступный вариант. Если вы еще недостаточно опытны, то рекомендую рассматривать как первый объект уже готовый бизнес с готовым долгосрочным надежным арендатором. Лучше всего смотреть крупнейшие федеральные сети, такие как Х5, Магнит, КиБ, Фикс прайс, итп. Такой вариант взять проще и надежней. Вопрос окупаемости и доходности на которую вы рассчитываете. В большинстве объявлений таких доходность будет на уровне 10-15% годовых. Рекомендую выбрать много подобных объявлений и торговаться. И набраться терпения, даже если у вас уже лежит готовая пачка денег для покупки. Торг дело тонкое и не всегда быстрое. Мой первый Дикси я купил с торгом с 28 до 21 млн, и торговались мы около 3 недель. Если вы хотите попробовать более доходные стратегии, то имеет смысл смотреть помещения пустые или с арендаторами категории C D E , в том числе с целью их дальнейшей ротации и повышения доходности объекта. Например я недавно купил помещение в котором арендатор несколько лет платил 33тр, скоро ко мне заезжает новый, на ставку 109тр. Пробуйте в поиске разные вариации запроса, например : магнит, сбербанк, окупаемость 6 лет, готовый бизнес, арендный бизнес, срочно и т.д. Особая категория срочные продажи. Они реально бывают срочными и с хорошим дисконтом. Всегда торгуйтесь.
2. Аукционы. Банкротства, приставы, залоги. Очень модная и популярная нынче тема. Признаюсь, я и сам очень активно там участвую, но рекомендовать это направление все сложнее, потому что дисконт от рынка там сходит на нет, конкуренция сильно выросла за последние 2 года, купить что то реально вкусное со скидкой более 10-20% от рынка уже невозможно, а вот риски огромные. Подводных камней невероятное количество. Я, как человек лично выигравший более 150 торгов, чего только не видел. Ни один гуру-инфоцыган вас этому не научит, потому что многого сам не знает не видел. Реально спокойные без рисковые объекты на торгах это примерно 50% по отношению к тем, что с «хвостами». Но если вы понимаете на что обращать внимание, на какие риски смотреть, бывает там можно найти вкусную конфету.
3. Реализация непрофильных активов. Смотрите напрямую на сайтах банков, а также различных госкорпораций есть разделы с продажей непрофильных активов. Можно найти каталоги с тем, что выставлено на продажу. Бывают очень интересные варианты, даже с готовыми арендаторами. Например сейчас сбербанк продает огромное количество своих офисов. Некоторые просто закрываются, а в некоторых сбер сокращает свою площадь. То есть например есть отличное здание, с ремонтом, за которым следил сбербанк, на 1200 м2, при этом на 200 м2 сбербанк оставляет свое отделение и будет платить новому собственнику аренду. А само отделение будет генерить траффик для остальных площадей. Много всего регулярно продают Сбер, ВТБ, Россельхоз, Газпром, РЖД, Росгосстрах, РосАтом и т.п.
4. Закрытые продажи. Бывает, что собственнику объекта по тем или иным причинам не хочется светить, что объект выставлен на продажу. Причин для того могу придумать много, это нормальная практика. Поэтому имеет смысл все же сотрудничать с различными брокерами, риэлторами и прочим сбродом. Подавляющее большинство этих людей крайне непрофессиональны и бестолковы, но есть и здесь категория реальных профессионалов, с которыми приятно работать и общаться, вам важно научиться отличать их. Главное сразу четко поставить ваши цели. Чтобы вам не слали все подряд, весь неликвид с которым они не понимают что делать.
5. Новостройки. Здесь бывают очень интересные сделки, особенно когда речь идет о крупной застройке целого квартала. Но здесь локация решает все. Ваша задача выбрать только 1-2 лучших помещения во всем квартале, если вообще еще и стройка идет в удачном месте. Главное чтобы цена была адекватной. Застройщики по разному относятся к коммерческим площадям. Кто то неадекватно цены завышает, а кто то поскорее мечтает избавиться как от обузы. Там тоже можно и нужно торговаться. Закладываем в окупаемость плюс год-полтора на время стройки, за время стройки как раз находим арендатора.
6. Зарубежные варианты, в том числе курортная. Здесь отдельная история. Доход в крепкой валюте, но много много головной боли и мало мало доходности. Как-нибудь разберу свои знания по этой теме отдельно.
Также буду рад если вы поделитесь вашими мыслями о иных вариантах где и как можно искать хорошие объекты для инвестиций, которые я здесь не разобрал.
Если мои статьи вам находятся полезными, подписывайтесь, лайки, комментарии буду вашей благодарностью и обратной связью, что я это делаю не зря.