В сети очень много "самоучителей" как купить квартиру без риска, какие моменты надо проверить. Очень обширная дискуссия касается риэлторов - нужны они или дармоеды поганые, нужен ли юрист на сделку и т.п.
Однако я не встречал описаний рисков, связанных с искажением цены сделки.
Завышение цены сделки
Например на днях ко мне пришел человек. Он продавал земельный участок за 400 т.р., причем участком никто не интересовался. Кадастровая цена 1 200 000 рублей. И тут счастье: приходит покупатель, который готов купить землю, но при одном условии: в договоре укажут цену 2,5 млн. рублей, деньги переведут в полном объеме, а 2,1 млн. он вернет. Деньги брались в кредит. Участок приобретен давно, т.е. налоговых рисков нет.
Успех? Нет, очень серьезный риск!
1. Сделка может быть расторгнута по инициативе покупателя. В данном случае покупатель сам якобы приехать не мог, сделка совершалась по доверенности, т.е. пространство для заложения юридических бомб в сделку было.
При расторжении сделки каждая сторона обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке, т.е. продавец получал свой замечательный участок назад и должен был вернуть 2,5 млн. рублей. Profit)
Риэлтор тут же предложила, что покупатель напишет расписку на возвращаемую сумму. Очаровательное предложение, которое также не исцеляет сделку от чрезмерных рисков:
2. Написана расписка на дельту. Предположим покупатель идет под банкротство. Управляющему, конечно, по жизни все безразлично, но мимо сделки с двукратным превышением кадастровой стоимости он не пройдет и подаст иск об ее расторжении, как существенно ухудшившей финансовое положение покупателя.
Радостный продавец притаскивает в суд расписку, а суд ему языком человечьим (в полном соответствии с законом) и молвит: ты участок то забирай, денег 2,5 млн. в конкурсную массу отдай, а расписочку свою обособленным иском предъявляй и получай деньги в порядке общей очереди. Причем, для т.н. юристов, напомню, что встречный зачет однородных обязательств с банкротами запрещен, т.е. деньги свои продавцу надо будет вернуть сейчас, а с покупателя он их получит когда-нибудь и в какой-нибудь части.
На это мне риэлтор предложила зарезервировать деньги на взятку управляющему))) Классное предложение! Как говорил знаменитый Кошелек: "Ты что хочешь? Чтобы я себе срок с пола поднял?"
3. Сделка, по своей сути, является мошеннической. Если покупатель перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на предмет залога и тут всплывет завышение цены. Расписка в таком случае будет одним из доказательств мошеннического сговора покупателя и продавца.
В данном случае риэлтор смотрела на меня потрясающе честными глазами и говорила, что покупатель офигенно честный парень, что сделка направлена на получение длинного дешевого кредита, что платежи по кредиту маленькие и ненапряжные... И я ей верил) Очень убедительно она говорила. Но, даже с учетом возникшего доверия, я не советовал сделку, т.к. покупатель на момент сделки может быть самым классным парнем... А завтра он заболеет, попадет под машину, начнет колоться, не потрафит чем-то уважаемому человеку. Как писал великий Булгаков, плохо не то, что человек смертен, плохо что он внезапно смертен.
Сделку я развалил)
Т.о., риски завышения цены:
1. Сделка может быть расторгнута по инициативе покупателя (по разным причинам, заложенным в качестве юридических бомб под договор). При расторжении сделки каждая сторона обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке, т.е. продавец получает свое имущество назад и возвращает покупателю цену, указанную в договоре.
2. Написана расписка на сумму завышения.
2.1. Если покупатель идет под банкротство, то продавец (если управляющий озаботится) получает свое имущество назад и возвращает покупателю цену, указанную в договоре, а по расписке обособленный иск с получением денег в порядке общей очереди с запретом встречного зачета однородных обязательств, т.е. деньги свои продавцу надо будет вернуть сейчас, а с покупателя он их получит когда-нибудь и в какой-нибудь части.
2.2. Как правило завышение цены характерно для сделок с привлечением кредитных средств. Такая сделка, по своей сути, является мошеннической. Если покупатель перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на предмет залога и тут всплывет завышение цены. Расписка в таком случае будет одним из доказательств мошеннического сговора покупателя и продавца.
Занижение цены сделки
Очень часто продавец просит занизить цену сделки с целью, как правило, уклонения от уплаты налогов или, например, чтобы показать родне, какой он несчастный)
1. Расторжение сделки со стороны продавца (кабальность, недееспособность, неспособность понимать свои действия и руководить ими на момент сделки и т.п.) Как уже указывалось выше, возврат всего полученного по сделке, т.е. суммы, написанной в договоре.
2. Аналогично, написана расписка на сумму занижения. Банкротство продавца, расторжение договора по иску управляющего, двусторонний возврат по договору, а с распиской - в общую очередь.
3. Налоговые риски для покупателя.
3.1. Занижение цены продажи ниже 0,7 от кадастровой стоимости - налоговая заинтересуется материальной выгодой покупателя по сделке и потребует с него уплатить налоги.
3.2. Жизненные обстоятельства человека, который купил квартиру, резко и внезапно изменились. Квартиру надо срочно продать. Налоговая Вас ждет с нетерпением! Либо опять занижать цену, что снизит ликвидность объекта недвижимости.
Занижение цены, как правило, повышает риск покупателя, завышение - продавца, а, при привлечении кредитных средств дает возможность еще и присесть на дорожку обеим сторонам.
Таким образом, искренне советую отражать в договоре правду! Это нужно не государству, это нужно Вам!