Автор - Юлия Грызенкова
доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования
и финансовых инструментов рынка недвижимости
Финансового университета при Правительстве России
Cайт - www.fa.ru
Дачный рынок Подмосковья переживает нелегкие времена и, проезжая практически по любой дороге или поселку, легко увидеть объявления о продаже дома или участка. Но, как ни удивительно, как трудно продать, так трудно и купить дом, устраивающий всем запросам нового владельца. А купить сейчас чаще выгоднее, чем построить, так как избыток предложения приводит к снижению цены и продаже с очень серьезной скидкой от планировавшейся цены.
Узнать примерную цену на загородную недвижимость можно, для этого уже создано несколько ресурсов с объявлениями. Можно и нужно найти аналоги, сопоставить со своим объектом и примерная оценка дома или дачи будет сделана. Но многое будет зависеть от особенностей, которые приведут к росту или снижению стоимости, иногда в разы от средней по поселку.
При принятии решения о покупке или продаже нужно принимать во внимание несколько факторов, важных для покупателя. Локация – это очень важно, компромисс при выборе места может привести к желанию продать объект недвижимости через несколько лет. Помимо названия поселка или деревни при выборе места могут встретиться нюансы, которые приводят к разнице в стоимости земли в два и более раз для объектов, расположенных практически на расстоянии 300-500 метров друг от друга. Один из лучших примеров – поселки Назарьево, Знаменское или Иславское в Одинцовском районе, где есть стародачные места с максимальной стоимостью, а рядом участки, стоящие значительно меньше. В итоге цена сотки может различаться в три раза в одном поселке. Вызвано это качеством инфраструктуры, наличием магистральных коммуникаций, величиной коммунальных платежей, социальным составом жителей, наличием рядом строящихся объектов и зарезервированных участков, вероятностью заболачивания, видовыми характеристиками.
Сегодня покупатель будет редко рад большому дому на шести сотках, дачи в классических СНТ понемногу утрачивают интерес. Связано это с необходимостью реконструкции строений, узкими проездами, ростом членских взносов, практически повсеместным отсутствием магистральных зимнего водопровода и, что более важно, канализации. Наличие газа является привлекательным фактором, который уже не всегда исправляет ситуацию. Покупка дома в коттеджном поселке практически всегда сопровождается вопросом о платежах в управляющую компанию, которые могут быть слишком большими для потенциального покупателя. Содержание большого дома и участка может быть сопоставимо по стоимости с арендой дома в похожем, но менее пафосном поселке и это часто останавливает покупателей.
Практически нет спроса на участки на первой-второй линии от дороги, шум сильно мешает покою загородной жизни. Сложнее продать деревянные дома, а популярный несколько лет назад сайдинг может вызвать снижение цены на дом – при неправильной эксплуатации дерево под ним может начать гнить.
На цену дома, конечно, будет влиять транспортная доступность. Наличие удобной дороги и вариантов объезда на случай пробок увеличивает интерес к недвижимости. В ряде случаев учитывается близость остановки общественного транспорта. Причем близость электрички повышает стоимость недорогих и средних домов, а для дорогих предложений может стать негативным фактором.
Даже время года может сказаться на оценке загородного дома – традиционно всплеск интереса приходится на весну и осень, начало и конец дачного сезона. Зимой же выбрать дом и участок сложнее, много не видно.