Кто должен расплачиваться с соседями, если их квартиру затопило из-за прорыва трубы? Если раньше этот вопрос не вызывал особых затруднений, то сейчас заставляет всерьез задуматься.
А причиной стали новые «повороты» в судебной практике: многие управляющие организации уже наверняка ощутили на себе, что переложить ответственность на собственника жилья стало намного сложнее.
Вот несколько тому примеров — судите сами.
1. Общедомовое или внутриквартирное?
Ответственность между собственниками и управляющей организацией распределяется, прежде всего, по критерию «чье имущество»:
- за внутриквартирное отвечает собственник, за общедомовое — управляющая организация.
Даже если имущество расположено в квартире, но обслуживает еще хотя бы одно помещение, оно признается общедомовым.
Так, практика показывает, что к общедомовому относятся батареи, полотенцесушители и т. п., если в их конструкции нет запорных устройств (их нельзя отключить от общей трубы). А вот любопытный вопрос:
- запорный кран, который перекрывает воду в квартире — это общедомовое или внутриквартирное имущество?
Квартиру затопило из-за срыва такого крана — и суды долго не могли определиться, на кого возложить ответственность.
Дело дошло до Верховного суда РФ, и в итоге кран признали общедомовым имуществом:
- первое отключающее устройство на отводе внутриквартирной разводки влияет на работу общедомовой инженерной системы — значит, отвечает за него УК (ВС РФ, дело 93-КГ16-2).
2. Если общедомовое, а заменил его собственник?
Здесь еще интереснее: суды вовсе не считают, что в такой ситуации автоматически вина возлагается на собственника. Более того, требования предъявляют к управляющим организациям:
А) Докажите, что не уведомлял
В квартире прорвало трубу отопления. УК сослалась на то, что собственница самовольно провела работы по замене труб и радиаторов.
Между тем, компания не представила доказательств в пользу своего довода: в акте осмотра отражен лишь факт замены системы отопления в квартире.
А если учесть, что эти работы невозможно выполнить без предварительного слива воды в стояке, то возникает логичный вопрос: как такое можно было совершить, не уведомляя УК?
Доступ к подвалу имелся только у работников УК — значит, они не могли не знать о предстоящих работах. Иными словами, УК должна была доказать, что ее не уведомляли, а не собственник (что уведомлял УК).
Так как доказательств не было, вину за пролив возложили на УК (Хабаровск, краевой суд, дело 33-2001/2018).
Б) Докажите, что сами проверяли
Летом, когда проводилась промывка системы отопления в доме, произошла авария: затопило несколько квартир.
Собственника в это время не было дома, но по телефону он предупредил УК, что нужно приостановить работы до полного устранения аварии. Тем не менее, работы продолжились на следующий день — и снова потоп.
По возвращении собственник своими силами устранил повреждения, а сантехник УК составил акт — что в квартире заменены радиаторы, и один из них прорвало.
Казалось бы, вина собственника очевидна — так и решили поначалу суды. Но в Верховном суде все кардинально изменилось. Там УК напомнили, что:
- во-первых, она обязана проверить всю систему отопления в доме перед тем, как приступать к промывке (и радиаторы в квартирах в том числе),
- а во-вторых, должна была заранее предупредить жильцов о предстоящих работах.
Тем более, получив предупреждение от собственника, следовало убедиться в полном устранении аварии, прежде чем снова пускать воду.
А поскольку у УК опять-таки не было убедительных доказательств, что причиной аварии стала вина собственника (некачественные материалы или нарушение технологии), возмещать ущерб соседям пришлось ей (ВС РФ, дело 5-КЛ 8-321).
Как видно, не всегда УК права, перекладывая ответственность за пролив на собственника.