Всем здравствуйте!
В первой части статьи Как не стать обманутым дольщиком мы говорили о рисках, при заключении договора долевого участия с застройщиком.
Договор долевого участия нельзя назвать самым опасным видом договора, особенно, если вы вкладываете деньги надежному проверенному застройщику. Но все-таки 100% гарантии никто не дает и риск есть всегда. Огромное количество инцидентов с обманом дольщиков было зафиксировано по всей России.
Что такое эскроу-счета?
С 1 июля 2019 застройщиков обязали перейти на новую систему расчетов через эскроу-счета. Так что же это такое?
Если раньше, до появления эскроу-счетов, дольщик-инвестор нес свои деньги напрямую застройщику, то теперь он несет их в банк, а банк уже выдает их застройщику. Но в чем "соль"? А в том, что банк выдает их застройщику при условии наступления определенных условий. А пока эти условия не наступили, ваши деньги в целости и сохранности лежат в банке. А условием является сдача дома и оформление права собственности готовой квартиры хотя бы у одного дольщика.
Таким образом застройщики переходят от долевого строительства к проектному финансированию.
При этом сами договора долевого участия никто не отменяет. Эскроу - не замена ДДУ, он дает лишь делает сделку между застройщиком и физическим лицом более безопасной для дольщика.
Как эскроу-счета сводят на "нет" риски описанные в 1 части статьи?
1. Двойная продажа одного и того де объекта недвижимости по ДДУ до момента регистрации одного из договоров в Росреестре становится невозможной. Почему? Потому что деньги на эскроу-счет зачисляются только после регистрации ДДУ в Росреестре. Если регистрация по тем или иным причинам не состоялась, то ваши деньги остаются при вас.
По старой схеме люди отдавали деньги застройщику, взамен получали незарегистрированный договор долевого участия. Но этот "пустой" ДДУ не давал никаких гарантий без регистрации. А деньги то ваши уже у застройщика. Эскроу-счета решили эту проблему
2. При невыполнении застройщиком условий ДДУ, например, при остановки строительства в следствие банкротства, вы имеете право расторгнуть договор и вернуть ваши деньги, которые хранятся в банке.
Возможна ли ипотека по новой схеме?
Да, возможна. Схема будет такая же. Банк перечисляет кредитные средства на эскроу-счет после регистрации ДДУ.
Но есть тут подводный камень. Дольщик начинает выплачивать ипотеку с момента заключения сделки и перевода средств на эскроу. В случае, если через несколько лет, застройщик обанкротится, банк вернет первоначальный взнос + выплаты по самому кредиту. Но не вернет выплату процентов, а, как вы знаете, именно проценты составляют львиную долю ежемесячных платежей на старте выплат.
Да и сама сумма за несколько лет может уже стать несущественной благодаря инфляции. Но все равно это лучше, чем когда обманутые дольщики просто теряют свои деньги.
Минусы
Основной минус с переходом застройщиков на проектное финансирование - это повешение цен на новостройки.
До этого, как я уже неоднократно говорила, деньги приносили напрямую застройщику, и застройщик распоряжался ими по своему усмотрению. Логично, что он вкладывал эти деньги в процесс строительства. Т. е. это было действительно инвестирование со стороны дольщиков, ведь именно на их деньги действительно строился дом.
Теперь же деньги застройщик не получает, они лежат в банке. Что делать? Откуда брать финансирование на стройку? Ответ прост: теперь банки выдают застройщику проектное финансирование под проценты из тех самых денег, которые дольщики принесли в банк. Чем больше дольщиков вложились в стройку, чем больше денег принесли на счет, тем ниже процент для застройщика.
Проценты по кредиту - значит повышение трат, значит повышение цен. Да, с переходом на новую систему риски минимизируются, но за это приходится платить.
____________________________
Помните, что для решения жилищного вопроса всегда лучше обратиться к профессионалу. По сделкам с новостройками услуги риэлтора бесплатны для покупателя! Для консультации можете связаться со мной в Телеграм или по почте в описании профиля.
До новых встреч!