Выделение доли из общего жилого имущества может перейти в судебную плоскость. Как правило, для оценки ее стоимости назначается экспертиза, на результаты которой суд опирается в своем решении. Однако и эксперты могут ошибаться. Необъективную оценку и неправильные расчеты нужно оспорить с помощью рецензии.
На рассмотрении Коптевского районного суда Москвы находится иск Екатерины Седенко к Александру и Владимиру Чилимовым (фамилии изменены) о признании доли имущества незначительной и прекращении права собственности. Также рассматривается встречный иск Чилимовых к Седенко об определении порядка пользования жилым помещением. Суд назначил оценочную экспертизу, в рамках которой нужно было определить рыночную стоимость квартиры в Москве, а также рыночную стоимость 1/6 ее доли.
Согласно материалам дела, двухкомнатная квартира площадью 37,9 кв.м. расположена на третьем этаже многоэтажного дома в Тимирязевском районе Москвы. Жилая площадь составляет 23 кв.м, площадь кухни - 7,7 кв.м, высота потолков – 2,5м. Санузел совмещенный с бюджетной отделкой. В комнатах – современный ремонт, но коридор и кухня требуют косметической отделки. Дом 1966 года постройки находится вблизи станции метро «Петровско-Разумовская» (950 м). Состояние - удовлетворительное. Есть лифт, мусоропровод, газ, центральное горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление и электроснабжение. Противопожарная безопасность отсутствует. Микрорайон характеризуется среднеэтажной застройкой и хорошей транспортной доступностью.
Экспертом были подобраны 4 объекта-аналога в различных районах Москвы. Два из них вблизи станции м. «Лихоборы», и два – вблизи м. «Фонвизинская». Итоговая стоимость объекта определялась путем применения различных подходов к оценке. В результате расчетов эксперт пришел к выводу, что стоимость квартиры на дату оценки составляет 7,31 млн руб. Соответственно, пропорциональная стоимость 1/6 доли составляет порядка 1,218 млн руб., но с учетом поправки на ликвидность - 950 тыс.руб.
По мнению Екатерины Седенко, эта цена сильно завышена. Согласно проведенному ранее досудебному заключению, стоимость 1/6 доли составляет 370 тыс.руб. Возможно, на этот раз эксперт не учел характеристики комнат, а также стоимость мебели и ремонта, выполненного за счет истицы.
Проведенная затем рецензия показала, что в экспертизе, действительно, есть нарушения и недостатки. Так, например, не указано время начала и окончания производства экспертизы, информация ограничена лишь датами. Отсутствует раздел «Оценка результатов исследований». Кроме того, в заключении не применялся федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России. В списке использованных нормативных документов и литературы указаны стандарты: ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №7. Но стандарт №3 – отсутствует.
Отсутствует раздел «Анализ рынка», не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Ошибка эксперта повлияла на итоговую стоимость квартиры: повлекла завышение результатов оценки.
При детальном изучении характеристик объектов-аналогов было установлено, что все без исключения аналоги имеют по две изолированных комнаты. Однако в исследуемой квартире - одна комната запроходная и одна - проходная, они не являются изолированными. Корректировка по различию в этих характеристиках экспертом не проводилась. Также все аналоги имеют раздельный санузел, но у объекта оценки санузел совмещенный. Корректировка - не проводилась. Следовательно, итоговая стоимость объекта является не объективной и не достоверной.
Также рецензент обратил внимание на то, объект оценки не требует ремонта. А значит, корректировка на «тип отделки» является необоснованной и недостоверной. При этом эксперт не применяет корректировку на тип санузлов, хотя в подобранных аналогах санузлы раздельные, а в оцениваемой квартире - совмещенный.
По мнению эксперта, в исследуемой квартире необходимо произвести косметический ремонт в помещениях кухни, коридора и санузла. Однако не понятно, какой методикой он руководствовался, чтобы установить факт необходимости проведения ремонта, и что привело его к такому заключению. Представленные в экспертизе фотографии не подтверждают необходимость проведения каких-либо ремонтных работ.
Рассчитывая стоимости 1/6 доли имущества, эксперт использовал непроверяемые методы расчета величины поправки на долю, что в свою очередь привело к существенному завышению рыночной стоимости.
Принимая во внимание вышеперечисленное, рецензент пришел к выводу, что экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства, это явилось основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.