На эту тему буду писать много и долго, так что следите по хештегам :-)
Бывают случаи, когда покупатель полностью доверяет агенту, и подбор будущих квартир делает специалист. Но часть клиентов предпочитают даже объявления отсматривать сами. Во многом это верный подход, конечно, если вы располагаете временем для выполнения этой задачи. Поэтому сегодня расскажу о работе с объявлениями.
Где смотреть?
Основные сервисы объявлений - Avito/Domofond и ЦИАН. Но можно смотреть на ЯндексНедвижимость, Мирквартир, Курскметр, AFY, Моя реклама и даже на Юле, если вам это удобно. Можно скачать приложения на смартфон, можно смотреть с компьютера - на ваш выбор. Если залогиниться через соцсеть, то можно сохранить параметры поиска и получать уведомления о свежих предложениях. Добавляйте объявления в "Избранное" или закиньте ссылки на выбранные объявления в файл.
Главное - найдите время просмотреть объявления внимательно.
Можно задать поиск только по собственникам, но не обольщайтесь - некоторые агенты создают отдельные аккаунты для продажи объектов, поэтому по телефону лучше сразу уточнить кто продает, собственник или агент. Если агент, обязательно уточните, включена ли стоимость его услуг в цену недвижимости. Средняя комиссия агента в Курске 2%, и не исключено, что комиссию оплачивает покупатель, то есть вам придется доплатить от 30 000 рублей к цене недвижимости, и это надо принимать в расчет.
Читайте внимательно текст
Многие авторы объявлений незаслуженно текстом пренебрегают, рассчитывая, что все будет видно по фото. Конечно, многие детали на фото не видны. Бывает и так, что на фотографиях квартира выглядит намного лучше, чем на самом деле. Посмотрите на фото внимательно. Составьте список вопросов по конкретным квартирам, чтобы задать их по телефону.
Например, квартира может быть в залоге у банка, тогда важно уточнить какой банк и какая сумма осталась к погашению. В квартире может быть сделана перепланировка, и если у вас ипотека, то нужно проверить узаконены ли изменения в план в БТИ. Если вы планируете переезд со своей мебелью, то уточняйте размеры комнат и смотрите тот же техплан, в котором указаны длина и ширина комнат, высота потолков.
Не забудьте уточнить, в какое время показывают квартиру.
Прозвонить выбранные для просмотров объекты лучше за день-два до просмотра, потому что у всех есть сложности: могут болеть дети, люди могут работать посменно, могут быть гости, выезды на дачи, командировки, отпуска и прочее. И не всегда при этом собственник готов передать ключи соседям, родственникам или агенту.
Кроме того, не все вовремя удаляют объявления. Квартира может быть продана, за нее может быть получен задаток, и из вашего списка она выпадет.
Составьте список объектов
Отличный инструмент - список объектов в таблице. Сейчас очень удобно работать с одним файлом в многопользовательском режиме. Создаете таблицу с параметрами квартир. Рекомендую отразить: площадь (общая, жилая, кухня), этаж, материал дома, год постройки, угловая/не угловая, есть лифт или нет, ссылка на объект, точный адрес, комфорт, состояние, цена, примечания. Можете добавить столбец для комментариев агента, можно добавить субъективную оценку всех лиц, принимающих решение, и в зависимости от оценки определить приоритет просмотра объектов, чтобы было удобно составить график просмотров. Это поможет сэкономить время, сконцентрировавшись на самых интересных для вас объектах и учесть их локацию, чтобы не бегать по всему городу, а отсмотреть объекты на близкой территории.
Расшариваете таблицу в общий доступ всем лицам, принимающим решения, для простановки оценок, агент может оставлять свои комментарии. По сумме оценок определяете приоритет просмотров. В процессе просмотров добавляете комментарии, меняете оценки, агент видит изменения и учитывает при формировании списка на ближайшую дату просмотров. Попробуйте, на самом деле очень удобно.
Смотрите на ценник в объявлении
Каждый собственник выставляет в объявлении цену, которую он считает адекватной рынку. Хорошо, если перед этим он проконсультировался с агентом или сам как-то изучил рынок. Чаще всего цена определяется на основе узкой выборки сравнительно похожих объектов, желаний или обстоятельств собственника. Так или иначе в цене чаще всего есть сумма, которую продавец уступит. Как пишут в объявлениях "реальному покупателю реальный торг". Бррр...
К тому же если квартира расположена на последнем этаже, угловая (оба эти параметра, кстати, уменьшают количество соседей, и ценятся отдельными покупателями ;-) ), требует серьезного ремонта и имеет прочие веские недостатки, есть смысл понижать продавца по цене. Опять же, серьезно понизить вы сможете при условии наличного расчета и быстрого выхода на сделку. Если у вас ипотека, то на крупный торг всерьез не рассчитывайте, но попробовать всегда стоит. Иногда уступают на первый взгляд неуступчивые клиенты, которым все же надо быстро продать или продавать уже надоело. Сразу спрашивайте, готов ли продавец к торгу, чтобы иметь возможность внести квартиру в свой список или вычеркнуть из него, если цена несколько выше ваших возможностей и торг для вас имеет значение.
О других лайфхаках покупки квартиры без агента расскажу через неделю. Подписывайтесь, пишите вопросы, оставляйте комментарии.
P.S. Прошу прощения, что задержала текст. Эта неделя выдалась настолько насыщенной, что оказалось некогда написать текст. Но это, конечно, же к лучшему. Приятно чувствовать, что мои услуги востребованы. А больше клиентов - больше ценного опыта, которым буду с вами делиться.