Вот здесь начало истории о моей покупке и продаже апартаментов в бывшей гостинице Орехово, что в Москве.
Апартаменты или квартира? Плюсы, минусы и "подводные камни"
В сегодняшнем продолжении расскажу об ошибке, которую совершил при покупке. Даже о двух ошибках.
Причина первой состоит в том, что продавец апартаментов, общество с ограниченной ответственностью, являлось плательщиком НДС.
Арендатору, занимавшему помещение, было удобно и выгодно принимать НДС в платежах за аренду к зачету, арендатор тоже платит НДС в бюджет.
У меня, как у нового собственника, намерения платить НДС на общей системе налогообложения (ОСН), конечно же, не было.
Мелкому рантье удобнее и выгоднее принимать платежи на упрощенной системе (УСН) причем выбирать режим "6 процентов от доходов".
В том случае, если новый собственник не платит НДС, арендатор теряет часть денег, что до того принимал к зачету.
Вот не учел этой особенности, а потому первый же разговор с арендатором после покупки вышел несильно приятным.
Я: Добрый день, я новый собственник помещения, давайте познакомимся и обсудим условия.
А: Здравствуйте. Я более-менее в курсе, мне Александра из отдела продаж все уже рассказала. Самое главное, что нам надо с Вами решить это вопрос с НДС, Вы ведь на УСН работаете?
Я: Да, а в чем проблема?
А: Как в чем. Я не смогу принимать НДС к зачету. Я попадаю на 18 процентов от суммы аренды, кто мне их компенсирует?
Я: Вы предлагаете Ваши налоги компенсировать мне?
А: Да, а кому еще?
Начинаю медленно охреневать от услышанного. С одной стороны, арендатора в офис найти сложно. Конфликтовать, наживать проблем с поиском, недополучать денег из-за простоя никакого желания нет.
С другой стороны, окупаемость коммерческого помещения более 8 лет неинтересна ни разу.
Да и вообще. С чего вдруг товарищ такой борзый уверенный в себе?
В прошлом сам в роли арендатора для собственника никогда подарком не был, но в таком ключе никогда не общался.
Ну что же, конфликт так конфликт. Самый мирный на свете народ никогда не против повоевать.
Я: Помещение покупалось не для того, чтобы в жизни было больше проблем, а для того, чтобы меньше. И уж точно не для того, чтобы за Вас налоги платить.
А: Условия договора не нарушаю, желаете в суде расторгаться?
И вот он страшный сон московского рантье во всей красе, добро пожаловать.
Судиться, освобождать помещение с приставами, вся эта петрушка может занять несколько лет. Силовой порядок как альтернативный способ освобождения в таком копеечном деле довольно накладный, не стоит овчинка выделки.
Надо договариваться, искать компромисс.
Однако никто не хотел уступать. По деньгам на компромисс так и не вышли. Арендатор нашел среди собственников более сговорчивого, а я остался в идеально вылизанном помещении, освобожденном в строгом соответствии с буквой договора.
Если хотите узнать, почему арендатор, несмотря на трения, сдал помещение в идеальном состоянии и как именно собственник может осложнить жизнь при приемке помещения назад, отмечайтесь в комментариях, буду признателен за Ваши версии развития событий.
Каждый был прав по-своему.
Я знал, что соседнее офисное здание до конца года будет освобождено, потому что собственники будут переводить его в жилой фонд.
Арендатор знал, что помещения активно продаются и не каждому покупателю надо 8 и менее лет окупаемости. Кому-то и 10 достаточно.
Так и случилось. Я заработал месяц простоя и нашел четырех арендаторов из соседнего здания покомнатно и по более высокой цене. Мои потери из-за простоя свелись к нулю.
Арендатор и сегодня снимает аналогичное помещение в том же здании тремя этажами выше.
Какова мораль.
При покупке готового бизнеса проверяйте режим налогообложения Продавца и арендатора. Очень желательно, чтобы режим налогообложения арендатора совпадал с Вашим.
Старайтесь не совершать второй ошибки.
Обязательно общайтесь с арендатором и договаривайтесь на берегу до а не после покупки.
Почему так не сделал?
Очень понравилось помещение.
Одна минута от метро. Отделка, арендатор. Выглядело шоколадно, хотелось купить.
А еще хотелось чтобы и выгодно, и без проблем было.
Два этих желания в одной покупке совмещать бессмысленно.
То, что выгодно, проблемно. То, что беспроблемно - малодоходно.
Не стоит сбивать сметанку с г-на.
А в следующем выпуске узнаете, как именно удалось вырулить ситуацию, обернуть ошибки при покупке в свои пользу.
Хорошего дня.