Правило известное: квартиру продал — значит, будь добр проследовать с вещами на выход. В договор купли-продажи обычно включают отдельный пункт о том, в какой срок продавец и все члены его семьи обязаны освободить жилье и сняться с регистрационного учета.
Поэтому покупатель вряд ли может ожидать такого поворота событий, когда прежние жильцы не только не съезжают с квартиры, но и заявляют в суд иск, чтобы их вселили обратно.
А такое вполне может произойти, и порой весьма нелегко защититься от неожиданных соседей — вот реальный пример (Верховный суд, дело 49-КГ15-7).
В муниципальной квартире проживали муж, жена и их сын. В 2011 году было принято решение приватизировать жилье: муж с сыном написали отказ, и единственным собственником квартиры стала жена.
Далее логическая цепочка событий умалчивается, но через год супруга заключает договор на продажу квартиры. Все члены семьи снимаются с регистрационного учета.
Единственный момент: продавец договорилась с покупателем, что они несколько месяцев еще поживут в квартире, пока не уладят свои жилищные вопросы. Оплату коммунальных услуг на это время, разумеется, они взяли на себя.
Шли месяцы, а семья по-прежнему жила в квартире. Наконец, терпение у нового собственника лопнуло и он потребовал освободить свою жилплощадь. Вот тут и начались сюрпризы.
Жильцы заявили, что выселяться не намерены, т.к. имеют законное право жить в квартире. Собственнику ничего не оставалось, как обратиться в суд с иском о выселении нежелательных квартирантов. А те, в свою очередь, заявили встречный иск — с требованием о вселении их в квартиру...
И самое интересное, что суд поначалу признал правоту не собственника, а именно жильцов.
Как гласит закон, все члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования жилым помещением. Но исключение составляют те, кто в свое время отказался от участия в приватизации.
Им гарантируется право бессрочного проживания в квартире. В данном случае муж и сын отказались от приватизации — значит, их нельзя выселить.
И факт продажи жилья здесь не имеет значения: новый собственник обязан потесниться и впустить прежних жильцов. Можно себе представить, как «обрадовался» покупатель квартиры такой перспективе «сожительства».
Он обратился с жалобой в Верховный суд РФ и чудом (иначе не могу сказать) отстоял свою квартиру.
Высшая инстанция подтвердила, что члены семьи, отказавшиеся от приватизации, действительно сохраняют право на бессрочное проживание в квартире (даже став бывшими членами семьи).
Но не стоит забывать, что это применимо лишь к жильцам, которые проживают в спорном жилом помещении. Если же они добровольно съехали, это расценивается как их фактический отказ от права на жилье.
Муж и сын бывшей собственницы квартиры подписали заявление о снятии с регистрационного учета и оформили регистрацию по другому месту жительства.
Суд признал это отказом от своего прежнего жилья. Значит, их право жить в проданной квартире было утрачено. Если бы не этот нюанс, собственнику так и пришлось бы жить с незваными соседями.
Помимо отказа от приватизации можно выделить еще ряд случаев, когда новому собственнику не удастся выселить прежних жильцов:
- если у них заключен договор найма с прежним собственником на несколько лет (в таком случае обязанности наймодателя переходят к новому собственнику жилья),
- если право на проживание возникло на основании завещательного отказа (когда завещатель передает жилье наследнику под условием, что указанное им лицо сохранит право жить в квартире),
- если в договоре купли-продажи покупатель не заметил один маленький пункт — о том, что продавец сохраняет за собой право проживать в квартире пожизненно (такие прецеденты, к сожалению, были).
Будьте внимательны при покупке жилья! Проверьте, на каких основаниях зарегистрированы в нем жильцы, прежде чем подписывать договор.