Что представляет собой «зеленый» бизнес-центр, какими должны быть основные параметры здания, что представляет собой внутренняя начинка БЦ эко-класса? На эти и другие вопросы отвечает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.
Досье автора
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.Окончил МГИМО, факультет Международных экономических отношений. В области стратегического и инвестиционного консалтинга недвижимости работает 11 лет. Ранее в качестве руководителя проектов отдела стратегического консалтинга московского подразделения компании Knight Frank занимался консультированием девелоперов, землевладельцев и инвесторов по вопросам развития объектов недвижимости, создания оптимальной рыночной концепции, ее архитектурной проработки, оптимизации инвестиционных показателей. Занимал должность Real Estate Investment Director в компании Пасифик Консалтинг, курировал работу по выбору, анализу и разработке инвестиционно-девелоперских проектов в сфере курортной, жилой и коммерческой недвижимости в Индонезии, Австралии, Вьетнаме, Мальдивской республике.
Главная идея «зеленого офиса» – рациональное использование ресурсов и снижение негативного влияния на окружающую среду. Воплощение может быть разным: от базовых критериев, наподобие энергоэффективных лампочек и датчиков света, до концепции «здание как живая экосистема». Эти критерии могут различаться в разных странах, два самых распространенных международных стандарта – это британский BREEAM и американский LEED.
В России есть собственная добровольная программа эко-сертификации – «Зеленые стандарты». Она была положена в основу Национального стандарта ГОСТ Р 54694-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», принятого в 2013 году. Также есть отечественный аналог LEED и BREAM – система GREEN ZOOM для сертификации наиболее экологичных и энергоэффективных зданий.
«Зеленый» бизнес-центр оценивается с точки зрения безопасности жизнедеятельности, влияния на окружающую среду и уровня комфорта. Вот некоторые из критериев:
· Использование земельного участка: его характеристики и расположение, воздействие строительства на место застройки, защита экологической ценности территории, влияние деятельности компании на загрязнение окружающей среды и т.д.
· Использование экологичных строительных и отделочных материалов.
· Уровень технической поддержки и транспортной доступности здания.
· Уровень комфорта помещения: озеленение офиса, оптимизация использования пространства, качественная звукоизоляция, применение климатических систем (регуляция температуры, контроль качества воздуха, сокращение выбросов углекислого газа), использование для уборки экологически безопасных средств (без содержания хлора, фосфатов и т.д.) и т.д.
· Утилизация отходов: раздельный сбор и сдача на переработку, утилизация опасных отходов (например, батареек) и т.д.
· Экономия и эффективное использование ресурсов:
Последний критерий стоит рассмотреть подробнее, поскольку он включает в себя ряд пунктов наглядно демонстрирующих потенциальным арендаторам преимущества «зеленого» бизнес-центра. В частности, экономия и эффективное использование ресурсов подразумевает следующие:
– Водоснабжение: установка счетчиков и детекторов протечек/утечек, наличие насадок на краны для экономии воды, гигиеническая изоляция и т.д.
– Теплоэнергия: установка счетчиков, использование терморегуляторов, наличие теплоотражающих экранов за радиатором и т.д.
– Электричество: максимальнаяестественная инсоляция помещений, применение энергосберегающих лампочек и датчиков присутствия, диммирование светодиодов, системы отключения оргтехники в нерабочее время т.д.
– Печать: экономия бумаги, использование двусторонней печати, переход на электронный документооборот и т.д.
– Использование умных программ, контролирующих расходы ресурсов.
Автоматические системы контроля вентиляции икондиционирования, отопления.
Основные параметры оценки примерно одинаковы, могут различаться нюансы. Например, LEED акцентирует внимание на энергоэффективности здания, а BREEAM – на экологичности и качестве строительных материалов.
На западе понятие «зеленого» офиса» означает большую экономическую эффективность за счет экономии ресурсов и сниженных налогов. В РФ экономия не так существенна. Правда есть налоговые льготы: согласно пункту 21 ст. 381 Налогового Кодекса, здания с высоким классом энергетической эффективности освобождаются от уплаты налога на имущество в течение трех лет со дня постановки на учет. Однако это послабление только на три года.
Что касается затрат на эксплуатацию – экономия незначительна из-за низкой цены ресурсов и высокой «стоимости денег». В итоге первоначальные инвестиции «здесь и сейчас» не окупаются снижением эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе.
Поэтому зеленое строительство в РФ развивается не слишком активно.
Основной спрос на «зеленые» офисы генерируют крупные международные компании (например, HerbalifeNutrition, Siemens, JLL, PricewaterhouseCoopers, DeutscheBank, Deloitte, Intel, TetraPak и т.д.), либо российские холдинги, у которых есть партнеры за рубежом.
Российский бизнес чаще обращает внимания на общие параметры объекта: классность, локацию, ставку аренды. Больше половины сертифицированных бизнес-центров приходится на Москву и Санкт-Петербург – это качественные офисные объекты класса А.
Первым российским сертифицированным офисом стал БЦ «RENAISSANCE PRAVDA» в Санкт-Петербурге, получивший LEED Gold в 2013 году. Сегодня «зеленых» проектов стало больше, но очереди за сертификатом российские девелоперы пока не толпятся.
Сертификация BREEAM. В Москве: БЦ DucatPlace III, БЦ «Белая площадь», ARCUS III, БЦ «Романов Двор», БЦ VivaldiPlaza, БЦ CentralCityTower, БЦ «Японский дом», бизнес-парк K2 на Калужском шоссе, офисный комплекс «Метрополис 2» (MetropolisOfficeBuilding 2).
Сертификация LEED. В Москве: бизнес-центр MebeOne в Химках (LEED). В Санкт-Петербурге: БЦ EightEdges, «Технополис Пулково-2».
Между тем, экологическая сертификация может повышать рыночную стоимость объекта недвижимости до 10%-20% (с учетом локации, типа и класса), а арендная стоимость здания вырасти до 5%. Капитализация готового и сданного в аренду объекта может увеличиться на 7-10% – за счет роста ставки и сокращения эксплуатационных издержек.
Снизить платежи за ресурсы помогают технологии: специальное оборудование для контроля холода/тепла, энергосберегающие системы, умные инженерные системы управления климатом, вентиляцией, кондиционированием и т.д. Однако критерий «зеленого» офиса не имеет ключевого значения для арендаторов. Премию за сертификацию они, также как и покупатели офисных площадей, оплачивать не готовы.
Это неудивительно: смысл «зеленого» бизнес-центра в его экономической эффективности. Если ее нет, «зеленые» принципы можно только насаждать ужесточением законов или финансировать за счет государства (то есть за счет сбора налогов с рядовых граждан).
Среднестатистический арендатор не будет переплачивать за престиж. Если не сертифицированное здание расположено удобнее, чем альтернативное с сертификатом BREEAM – выбор будет в пользу выгодной локации даже при одинаковых ценах. Исключением составляют отдельные крупные международные компании (L’Oréal, Mars, Oriflame, Starbucks, Deutschebank, Google, IKEA, JTI, Decathlon и т.д.), которые в силу внутренних порядков и принципов выбирают только «зеленые» здания, но такие компании не делают погоды всем офисном рынке.