Мнение генерального директора компании CBRE Владимира Пинаева о возможном влиянии запуска МЦД на коммерческую недвижимость.
Дороги и инфраструктура всегда считались одной из главных бед. Тем радостнее видеть, как в последние годы меняется транспортный каркас Москвы: от МЦК до МЦД. Для нас как аналитиков интересна не только польза этих нововведений для горожан (она очевидна), но и потенциальное влияние на рынок коммерческой недвижимости.
При запуске Московского центрального кольца в 2016 году на рынке недвижимости были практически революционные ожидания. В частности потому, что кольцо (в прошлом МКЖД) изначально проходило через «ржавый пояс» столицы и по сути является инфраструктурной платформой для будущего редевелопмента промзон. Также строительство МЦК подразумевало открытие совершенно новых станций и организацию системы пересадок на другие виды общественного транспорта. Как показала реальность, не везде удалось создать функциональную систему пересадок, позволяющих быстро и комфортно поменять вид транспорта. Но очевидно, что на стратегических ТПУ, таких как «Сити» и «ЗИЛ» эта задача была решена.
Что касается центральных диаметров, то 21 ноября были запущены два первых маршрута: "Лобня - Одинцово" и "Нахабино - Подольск". По данным Москомархитектуры, расчетный трафик этих диаметров составит более 90 млн пассажиров в год. Всего планируется открытие пяти маршрутов. Помимо двух указанных это: "Зеленоград - Раменское", "Железнодорожная - Апрелевка" и "Пушкино - Домодедово". Новый транспортный каркас запустит через город электропоезда основных подмосковных направлений и свяжет их с МЦК и станциями метро, БКЛ Большая кольцевая линия метро). Такое решение значительно облегчит сообщение между городом и ближним Подмосковьем.
Если говорить о торговой недвижимости, то МЦД потенциально могут быть полезны с точки зрения улучшения транспортной доступности и роста трафика. Для этого должны открыться новые ЖД станции возле ТРЦ либо на площадках, делающих объект доступным для новой ЦА.
Запуск МЦД предполагает строительство новых платформ, но в меньшем количестве, чем в рамках проекта МЦК. Так в течение нескольких лет начнут работу такие платформы как: Славянский бульвар, Дмитровская, Илимская, Петровско-Разумовская, Пойма, Волоколамское, Щукинская, Марьино Роща, Печатники, Курьяново, Котляково, Остафьево.
Из данного списка в ближайшем будущем должны открыться только станции Славянский бульвар и Щукинская. Первая ЖД станция появится возле ТРЦ «Океания» с организацией пересадки на станцию метро; вторая – возле ТЦ «Щука». Разумеется, потенциально это может позитивно сказаться на трафике торговых комплексов. Также существуют проекты большого девелопмента коммерческих объектов на Марьиной Роще и Петровско-Разумовской, но это долгосрочная история.
В ближнем Подмосковье находится целый ряд крупных ТЦ. Но в непосредственной близости от ЖД просто нет объектов, способных притянуть новый трафик из Москвы. Крупные моллы расположены слишком далеко от платформ.
Разумеется, любые инвестиции в транспортную инфраструктуру повышают мобильность населения. Можно ожидать положительный эффект для ТЦ около станций, но он не будет значительным. И едва ли возможно говорить о росте арендных ставок.
Если рассмотреть влияние на рынок офисов, основные преимущества у Москва-Сити и Инновационного Центра Сколково.
В случае с Москва-Сити дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры рассматривается арендаторами, скорее, как дополнительное преимущество, ведь востребованность площадей района уже подтверждена высоким спросом и низкой вакантностью, которая едва превышает 10%. Первый центральный диаметр проходит через платформу Тестовская и связывает Лобню и Одинцово, некоторые станции центрального кольца будут соединены со станциями московского метро. Более того, благодаря запуску МЦД1 с платформы Тестовская стало возможным добираться до аэропорта Шереметьево на Аэроэкспрессе.
В Сколково еще недавно можно было доехать, только используя несколько видов общественного транспорта. Существенное улучшение транспортной доступности произошло после открытия мультимодального ТПУ и запуска экспрессов до Белорусского вокзала в мае 2019 года. Новым преимуществом района стал запуск МЦД1 и прямой доступ на аэроэкспрессе в Шереметьево, как и в случае с Москва-Сити. Благодаря запуску диаметров, мы увидим увеличение спроса на офисные площади Сколково со стороны арендаторов.
В завершении добавим, что в связи с развитием транспортного каркаса города, целесообразно будет пересмотреть привлекательность участков около станций МЦД для девелопмента и редевелопмента.
Читайте интересные материалы на нашем сайте CBRE.ru