Пристройка на первом этаже многоквартирного дома в Сургуте стала предметом судебного разбирательства. В дальнейшем квадратные метры предполагалось использовать в качестве коммерческой недвижимости. Но, по мнению собственницы рядом расположенного офиса, новый объект нарушает ее права. Как показала строительно-техническая экспертиза, пристройка не соответствует нормам и возводится с нарушениями. Однако рецензия признала эти выводы сомнительными и недостоверными.
Сургутский городской суд ХМАО-Югры рассматривает гражданское дело по иску Миланы Антиповой к Ярославу Зуйко (фамилии изменены), а также департаменту арзитектуры и градостроительства администрации Сургута. Истица просит признать входную группу к одной из квартир многоквартирного дома самовольной постройкой и снести ее. Согласно материалам дела, Милана Антипова владеет офисом на первом этаже того же дома, однако, возведение входной группы, инициированное ответчиком, не позволяет ей полноценно использовать свой офис. Истица утверждает, что Зуйко начал строительство без разрешения городской администрации и без согласования проекта, в котором есть элементы реконструкции всего жилого дома.
В октябре 2018 года была начата комплексная строительно-техническая экспертиза. Специалисты провели натурное обследование объекта, а также ознакомились с нормативными документами, разрешительной и проектной документацией. Установлено, что участок, на котором ведется строительство, отмежеван, поставлен на Государственный учет и используется на правах аренды. Многоквартирный дом расположен в центральной части Сургута. Участок перед ним представляет собой полосу земли, примыкающую к стене дома - травяной газон с единичными деревьями шириной 15 метров. Земельный участок под входной группой и газоном не выходит за красную линию.
Входная группа расположена в центральной части многоэтажки и на момент осмотра находится в стадии строительства. Это примыкающее к наружной стене дома сооружение с двумя крыльцами площадью 77 кв.м. Перед входной группой расположен участок придомового газона, окруженный металлической оградой. Площадь участка составляет 174,4 кв.м. С левой стороны западная стена примыкает к стене квартиры, принадлежащей Антиповой. Расстояние между стенами входных групп составляет 20 см.
Работы выполняются по проектной документации на перепланировку нежилого помещения и строительство входной группы. Конструктивное решение - бескаркасное здание с продольными поперечными несущими стенами, на свайном фундаменте из труб и с железобетонным ростверком. Наружные стены - из пенобетонных блоков, перекрытие - железобетонное, крыша и кровля - металлические из оцинкованного профлиста. В качестве утеплителя используются минераловатные плиты URSA. Отделка стен фасады - из металлокассет коричневого цвета, фриз из композитных панелей «Алюкобонд».
В процессе строительства у ответчика появилось конструктивное решение по использованию подвала. Тем самым было нарушено архитектурное решение дома. В период подготовки документов и строительства были нарушены градостроительные и строительные нормы.
Как установили эксперты, в период перевода жилого помещения из нежилого - квартира принадлежала Сергею Ракитину. На момент экспертизы в ней проживало и было прописано 9 человек. Но для перевода в нежилое помещение и строительства всем жильцам необходимо выписаться с жилплощади. Ведь в нежилом помещении никто не может жить постоянно, а значит, никто не может быть прописан. Кроме того, Ракитин не получил согласия совладельцев недвижимости и соседей по дому. Таким образом, было нарушено оформление перевода жилого помещения в нежилое.
Согласно выводам экспертизы, возведение входной группы в границах квартиры имеет признаки реконструкции. Площадь застройки составляет 77 кв.м. Объект не является безопасным для граждан, потому что строится с нарушением Градостроительного кодекса, без разрешения, без технического надзора за строительством, без получения согласия собственников МКД. Он не соответствует требованиям технических, санитарно-гигиенических, экологических и противопожарных норм и правил. Спорный объект исключает возможность пользования смежного собственника - Антиповой - принадлежащего ей офиса на первом этаже. Новая постройка не позволяет использовать ей наружные стены для установки блока кондиционера, который был там установлен ранее. Невозможно и беспрепятственное обслуживание оборудования, принадлежащего истице. На момент экспертизы демонтаж спорного строения без влияния на несущие конструкции здания - возможен. Демонтаж нужно произвести по специально разработанному проекту до планировочной отметки, подвал засыпать и восстановить газон.
Рецензия, проведенная в интересах Ярослава Зуйко, показала, что эксперты допустили нарушения, как в части содержания, так и в исследованиях. Отсутствует, например, информация о стаже работы одного из специалистов. Подписка о предупреждении экспертов об ответственности за дачу заведомо ложного заключения дана уже после начала исследований. Нет оценки и обоснования результатов экспертизы.
В заключении приводится список нормативной и технической документации, которая была использована во время исследований. В том числе, СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения». Но дата окончания их действия - 1 января 2010 года, значит, на момент выполнения экспертизы они уже не действовали. Значит, результаты исследования и выводы - сомнительны. Также отсутствуют сведения о поверке приборов, что ставит под сомнение проведенные измерения и опять-таки - выводы.
Эксперты приводят выдержки из инструкция перевода жилого помещения в нежилое, а также дают пошаговую инструкцию по организации входной группы. Но почему-то не дают ссылок, из каких источников взяты эти инструкции.
Кроме того, вводят суд в заблуждение. Так, в заключении указано следующее: «Узел примыкания вновь возводимой входной группы к существующей - не проработан и не согласован». Однако в том же заключении среди копий документов, предоставленных ответчиком, находится эскизный проект на устройство входной группы для офисных помещений (указан адрес исследуемого дома), согласованный департаментом архитектуры и градостроительства администрации Сургута». Приложена и проектная документация на перепланировку нежилого помещения с устройством входной группы под офисные помещения. Следовательно, проект по устройству входной группы согласован с администрацией и выполняется в рамках проекта.
В заключении отсутствуют данные замеров. Не указаны фактические размеры входной группы, лестницы, высоты и площади помещений, полученные при осмотре, что не позволяет проверить обоснованность и достоверность выводов. Согласно письму из Департамента архитектуры и градостроительства, датированному 2018 годом, «не требуется получение разрешения на строительство на устройство внутренних групп с площадью застройки не более 50 квадратных метров». Отсутствует анализ проектной документации, на основании которой проверяется соответствие выполненных работ проекту.
Таким образом, исследование было проведено не в полном объеме. Выводы являются сомнительными и недостоверными. Экспертиза выполнена с нарушениями действующего законодательства и методик проведения данного вида исследований, поэтому не может быть принята судом в качестве доказательства по делу.