Начну с того, что у меня есть опыт и того, и другого. Не знаю, хорошо это или плохо, но когда занесло в сферу недвижимости, что называется: понеслось. Это был 2007-2008 год, тогда ни у кого даже вопросов не возникало по поводу того, что лучше: покупка или аренда квартиры. Покупали все, кто только мог. Потом, когда произошел кризис 2008 года, отношение немного изменилось.
А как же лучше поступить сегодня и сейчас? Разберу детально все варианты, а затем подведу итог.
Почему плохо арендовать квартиру?
Тут надо понимать, что вопрос стоит даже не в выгоде, а скорее, в эффективности подхода. Дело в том, что есть несколько очень известных формул расчета того, как лучше поступить – покупать квартиру или арендовать.
Самая простая из них выглядит следующим образом: надо взять текущую стоимость квартиры и поделить на годовую цену аренды. Если показатель получится выше 15 лет, то стоимость квартиры слишком завышена, и выгоднее арендовать. Если меньше 10 лет, то только покупать, ну а посередине – почва для размышлений.
Потом стали появляться разные варианты этой формулы, да и результаты по годам стали отличаться (кто-то начал говорить про 20 лет и так далее). Суть не в этом, а в том, что синонимом слова «Россия» является «непредсказуемость».
Она заключается в том, что большинству людей тяжело прогнозировать свою жизнь на несколько лет вперед, не говоря уже про десятилетия. А надо учесть, что мода на аренду жилья вместо покупки пришла к нам с Запада. А там очень многие предпочитают временное пользование недвижимостью.
Но это не значит, что народ там совсем не покупает жилье. Просто на Западе принято покупать квартиру или дом, уже в более старшем возрасте, примерно после 40 или 50 лет. Когда карьеру человек уже построил, свое место в жизни нашел, денег накопил и выбрал город или регион «по душе».
Надо учесть, что в Европе или США финансовые потоки более-менее распределены по всей стране. Конечно, в крупных городах денег и хорошей работы больше. Но все равно, сегодня человек живет в Лос-Анджелесе, завтра переедет в Нью-Йорк, а потом найдет интересную работу в Чикаго. А европейцы и вовсе по всему Союзу ездят. В такой ситуации связывать себя недвижимостью, действительно, неудобно.
Дополнительно к этому нужно добавить, что в некоторых странах/регионах/городах есть разные государственные программы, стимулирующие аренду жилья. Поэтому людям так просто выгоднее.
В России ситуация, мягко говоря, отличается. Не все, но основная часть финансовых потоков сосредоточена в Москве и Питере. Поэтому даже если человек, имеющий квартиру в столице, найдет интересную работу, к примеру, в Новосибирске, все равно, с большей долей вероятности, вернется в Москву. А пока живет в другом городе может сдать свою квартиру. И за вырученные деньги снять там, а с разницы, может, даже что-то в кармане останется.
Конечно, те, кто закончили МГУ или МГИМО, имеют больше шансов устроиться в крупные компании, где обеспечена стабильная зарплата и гарантия рабочего места в условиях всяких кризисов. Но большинству стоит зарабатывать на квартиру в более молодом возрасте, так как в противном случае они рискуют после 40 или 50 лет остаться под открытым небом.
В такой ситуации вопрос эффективности склоняет больше к покупке, пусть даже с ипотеками и прочими сложностями.
Как повезет с владельцем
Еще одним нюансом является качество предоставляемой услуги. Конечно, в западных странах тоже не все идеально, но там есть четкая система законов, которая весьма успешно реализуется.
Иными словами, если арендодатель предоставляет плохие жилищные условия, не занимается ремонтом помещения и прочее, с него можно потребовать компенсацию. В России эта практика весьма унылая. Снимая две одинаковые квартиры в одном доме или даже на одном этаже за 35-40 т.р./мес., можно получить совершенно разный результат. И «подводные камни», как правило, всплывают уже после подписания договора.
Конечно, сегодня этот рынок у нас стал более развитым, но все равно ситуация не радостная. Порядка 80-90 % квартир сдаются неофициально или договора составляются халатно, часто без регистрации, отчего полностью или частично теряют юридическую силу. А в таких городах, как Москва, именно владельцы «задают тон».
И хотя сегодня уже многие знают, что документ нужно заключать на 11 месяцев, если хочется обойтись без регистрации в Росреестре, на практике видела немало случаев, когда долгие и недешевые судебные разбирательства в результате закончились ничем.
Таким образом, человек, живущий в чужой квартире, серьезно зависит от того, какой владелец ему попадется, и от того, с какой ноги он встанет в день осмотра квартиры.
Если на Западе собственнику при осмотре сказать, что кран подтекает, хозяин его починит в течение дня. Но в наших реалиях можно услышать даже: «Вы просто неправильно его крутили». В общем, как повезет, так отношения с владельцем и сложатся.
Мало того, знаю немало случаев, когда знакомые рекомендовали друзьям «хорошего» арендодателя (если сами съезжают на другое место). Соответственно, такие добросовестные владельцы не ищут квартирантов, оттого прийти к ним по объявлению не получится.
Качество арендуемого жилья
И напоследок по недостаткам. Скажу, что сегодня все больше людей превращаются в бизнесменов или инвесторов. А потому они знают, что нельзя квартиру «для себя» сдавать другому человеку.
Конечно, такие люди более организовано и четко подходят к своей работе. Но качество ремонта, мебели (если есть), коммуникаций и прочего – максимально низкое. Да и сами квартиры покупаются по самой сходной цене (как правило, студии). Это тоже сказывается на комфорте.
Почему арендовать квартиру лучше?
Несмотря на то, что по недостаткам я очень обширно высказалась, снимать квартиру все же выгодно. Но в тех случаях, если:
- Выдерживается баланс цены и качества сдаваемого жилья.
- Необходимо жить поближе к деловому, историческому и прочим центрам, где стоимость для покупки квартир значительно выше.
- Арендодатель по-деловому подходит к сдаче помещения.
- Владелец решает все вопросы, связанные с содержанием квартиры.
- Работа и карьера связаны с частыми переездами.
- Имеется хотя бы минимальная стабильность в доходах или уверенность в их наличии в будущем.
Эти факторы не обязательно должны присутствовать все, но для более комфортного проживания в чужой квартире чем их больше – тем лучше.
Стоит учесть! Сейчас ежемесячный платеж по ипотеке в Сбере равен примерно месячной оплате аренды. Поэтому на практике за те же деньги (например: 35-40 т.р/мес.) можно взять в найм весьма комфортную квартиру. А вот купить подобную в том же районе не удастся.
Для активных и коммуникативных людей, которые полностью сосредоточены на карьере и не любят долго задерживаться на одном месте, аренда, безусловно, является выгодным вариантом. К тому же, в зависимости от доходов, можно менять комфортабельность снимаемого жилья, от лучшего к худшему и наоборот.
Почему плохо покупать квартиру?
Главными недостатками приобретения квартиры являются:
- Сложность получения ипотеки.
- Привязанность к одному месту проживания.
- Необходимость выплачивать ежемесячный платеж.
- Дополнительные расходы при оформлении и выплате займа.
- Риск приобретения неликвидного жилья.
- Опасность потери жилья.
- Ответственность за содержание квартиры.
- Высокая стоимость покупки.
Даже если человек может приобрести квартиру без займов в банке, это все равно не сильно меняет ситуацию. Ведь недвижимость априори подразумевает серьезную ответственность. Поэтому не удивительно, что многие люди предпочитают пойти по простому и часто более дешевому варианту – снимать жилье.
По всем «подводным камням» ипотеки и покупки квартиры пройдусь в отдельной публикации. А сейчас отмечу из личного опыта и ситуаций знакомых: покупать квартиру в кредит для жизни – очень неудобно… ну или неэффективно.
Да, у разных людей ситуации могут отличаться, но если смотреть обобщенно, то займы хорошо подходят для инвестирования в проекты. А вот просто купить и содержать квартиру, выплачивая займ на протяжении 15-25 лет – действительно тяжело.
Как я уже говорила: при аренде, в случае ухудшения финансовой ситуации, можно переехать в более дешевое жилье. А при улучшении – обратно, в более комфортное. В случае с ипотекой деваться уже некуда, иначе банк будет насчитывать неустойку или ожидайте худшего варианта развития событий.
Поэтому покупать квартиру стоит только при полном понимании того, зачем и как будете владеть этим имуществом дальше.
Почему выгодно покупать квартиру?
Ну и теперь о самом главном: почему «свое» иметь лучше? Причины следующие:
- Возможность создавать себе собственный комфорт (обживаться), а не подстраиваться под имеющийся.
- Иметь чувство надежности и защищенности в том, что «будет крыша над головой».
- Вероятность выгодной перепродажи квартиры в будущем.
- При желании и обстоятельствах можно превратить помещение в источник дохода, сдавая в аренду.
Я не просто так выделила слово «чувство». Дело в том, что консервативность рынка недвижимости многих привлекает эфемерным ощущением таких определений, как: безопасность, солидность, прочность. Иначе говоря: есть квартира, значит, уже проще.
В действительности же дорогостоящая квартира иногда приобретает «нулевую стоимость» всего за один день. И причин тому может быть очень много.
С другой стороны, вспомним кризис 2008 года. Хоть цены и проседали, полноценного обвала не было. В 2014 году ситуация была схожей. Да и сейчас примерно так же. Иными словами: квартиры, если и дешевеют, то не надолго. В основном, они дорожают. И, скорее всего, будут дальше дорожать. Оттого, покупая квартиру сегодня, можно воспринимать ее не только как жилье, но и в качестве «защищенного капитала».
Заключение или как лучше поступить
Один совет для всех так просто дать не получится, так как у людей жизненная ситуация, взгляды и опыт разные. Но если все-таки обобщить, то выйдет следующее: жить в чужой квартире некомфортно, но можно. При правильном подходе получится неплохо устроиться. По возможности, лучше покупать свое жилье. Но квартира не должна быть самоцелью. Поэтому ипотеками можно пользоваться, но лишь немного добивая цену, а не с 10-процентным взносом.
Самое главное – наличие доходов, построение карьеры, саморазвитие и все то, что обеспечит стабильный приток денег. А жилье – не панацея, просто с ним немножечко удобнее. Но оно не решит всех проблем.
P. S. Дальше буду писать обо всех особенностях покупки и продажи квартир, про ипотеки и прочее, связанное с недвижимостью. Поэтому если вам полезны мои публикации, подписывайтесь и ставьте лайки.