Вы в блоге эксперта по недвижимости Жанны Ким. За двадцать лет работы рынок недвижимости сильно изменился на моих глазах. Сегодня хочу коснуться темы покупки квартиры в новостройке. Поговорим с какими сложностями, нюансами и проблемами вам придется столкнуться.
Если в двух словах, это нововведение делает процесс строительства для девелопера дороже, на кого он возложит эти затраты?
Рассмотрим поэтапно приобретение новостроек по схеме эскроу-счетов
Ниже длинное описание, рекомендую все дочитать до конца, если в обозримом будущем для вас будет актуален вопрос покупки квартир.
Любой регламент ведет к определенным ограничениям и требованиям, что приведет к дополнительным финансовым затратам по строительству новостроек, также необходимо учитывать и ограничения по самим банкам. Участниками по работе эскроу-счетов будут только определенные банки, но и эти банки, будут выдвигать дополнительные внутренние требования для собственной страховки, тем самым уйдет некоторое количество компаний-застройщиков.
Все эти условия создаю предпосылки для повышения стоимости квартир в новостройках.
ЧТО ЭТО - ЭСКРОУ-СЧЕТ?
Эскроу-счет – это счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры и продавцом-застройщиком. Для открытия эскроу-счет, подписывается 3–х сторонний договор между участниками - застройщиком, покупателем, банком.
Покупатель вносит средства на открытый по договору счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если квартира приобретается с использованием ипотеки, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, который выдает кредит на приобретение квартиры. С момента внесения денежных средств, они «замораживаются» никто не может ими распоряжаться , при этом банк в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома не деньгами покупателя, денежными средствами самого банка, выдавая кредит продавцу-застройщику. Банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику, только когда здание вводится в эксплуатацию, а покупатели начинают оформлять квартиры в свою собственность.
Каковы этапы:
1. Оформление сделки с банком и застройщиком.
Продавец - застройщик и покупатель заключают договор долевого участия - ДДУ, в котором указывается, помимо других условий, условие оплаты квартиры с использованием эскроу-счета. Этот договор подлежит регистрации в Росреестре. ( ориентировочно 9 дней )
Далее покупателем, банком и продавцом-застройщиком подписывается 3-х сторонний договор на открытие эскроу-счета. ( ориентировочно 3 дня)
После этого, Покупатель вносит денежные средства в банк на указанный в ДДУ эскроу-счет, которые «замораживаются» до сроков завершения строительства и оформления собственности
2. Когда или на какой стадии застройки можно будет купить квартиру по эскроу-счету?
По сути застройщиками для постройки домов используется эффект «пирамиды» и застройщики стремились выставлять на продажу квартиры еще на стадии котлована, чтобы финансировать дальнейшее строительство.
По новой системе привлечения средств прямое финансирование самой застройки от покупателей исчезает, поскольку застройка финансируется кредитными средствами банка. Но банк, для снижения своих рисков заинтересован в денежных средствах со стороны целевых покупателей, поэтому банку выгодно наиболее ранее привлечение денег покупателей-дольщиков. Застройщику также выгодно наиболее ранее внесение денежных средств, поскольку, чем быстрее и больше средств соберет продавец-застройщик, тем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для застройщика. Поэтому продажи будут на наиболее ранних стадиях строительства.
3. Возможен ли возврат деньги с эскроу-счета?
Покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета при расторжении договора долевого участия с застройщиком, при условии, что на это есть законное основание - неисполнение застройщиком своих обязательств по строительству дома. Вернуть денежные средства, в случае, если у Покупателя изменились намерения нельзя.
4. Чем грозит банкротство продавца-застройщика?
По системе приобретения новостройки по схеме эскроу-счетов, банк выступает гарантом финансовой безопасности.
В случае банкротства продавца-застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохраняются на эскроу-счете независимо от проблем застройщика.
Покупатель сохраняет за собой право или забрать денежные средства, в случае банкротства застройщика или воспользоваться этим счетом для приобретения другой квартиры.
5. Чем грозит банкротство\ликвидация банка?
По системе эскроу-счетов, внесенные денежные средства покупателем, для участия в долевом строительстве, будут застрахованы государством на сумму не более 10 миллионов рублей.
Сумма обусловлена тем, что стоимость наиболее активного строительства новостроек в массовом сегменте эконом-жилья в среднем до 8 млн. рублей.
6. Так подорожают ли новостройки?
По новой системе эскроу – счетов – банк-кредитор берет на себя основные риски, которые должны сняться с покупателей - дольщиков. Банк является финансовым контролирующим органом.
Для компаний-застройщиков новая система выдвигает определенный регламент действий и дополнительных согласований.
Работать по системе эскроу-счетов смогут компании, которые отвечают определенным требованиям:
- не менее 3-х лет работы на рынке недвижимости;
- не менее 10 000 квадратных метров сданного жилья;
- готовность дома не менее 30%;
- наличие 10% собственных средств и тд.
Но на сегодня девелоперы, которые успели согласовать строительство домов, еще работают по ранее установленным схемам, по ним наблюдается некоторое повышение, но никак не связанное с эскроу-счетами, это повышение пока ожидаем!
За время работы на рынке недвижимости я провела множество сделок со своими клиентами. Помогу проанализировать рынок и выбить скидки. Остались вопросы? Пишите – 5069246@mail.ru.